Купили, але не живуть — новий тренд на ринку житла

Війна кардинально змінила підходи українців до купівлі житла. У 2025 році дедалі більше людей інвестують у так зване "страхове" житло — квартири чи будинки в тилових регіонах, які купуються не для проживання чи здачі в оренду, а як запасний варіант на випадок загострення воєнних дій. Це не просто покупка нерухомості, а стратегія безпеки для родин, що прагнуть мати надійний прихисток у критичних ситуаціях.

Війна змусила українців переосмислити цінність нерухомості. Якщо раніше квартири купували для життя чи як джерело пасивного доходу, то зараз усе частіше їх розглядають як "подушку безпеки". Як повідомила президентка Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Олена Гайдамаха Укрінформу, на ринку з’явився новий тип покупця.

"З деякого часу ми спостерігаємо появу нового портрета покупця: люди з Дніпра купують в Івано-Франківську, зачиняють квартири і їдуть назад до Дніпра. В очікуванні — якщо стане небезпечно жити, принаймні зможуть вивезти рідних у власне помешкання", — наголошує експертка.

Ці покупці не планують жити в новопридбаному житлі чи заробляти на ньому. Їхня мета — мати безпечне місце, куди можна евакуювати сім’ю в разі загострення ситуації. Наприклад, мешканці прифронтових міст, таких як Запоріжжя, дедалі частіше купують квартири в містах, які вважаються відносно безпечними, зокрема в Івано-Франківську, Львові чи навіть у Києві.

"Нещодавно звернулася людина, яка хоче купити квартиру в Києві на випадок, якщо в Запоріжжі стане зовсім небезпечно", — зазначила Гайдамаха.

Таке житло може залишатися порожнім місяцями чи навіть роками, але власники розглядають його як стратегічний актив, що забезпечує спокій і впевненість у завтрашньому дні.

Без планів на переїзд: хто купує "страхове" житло

Цільова аудиторія такого житла — мешканці міст, розташованих ближче до фронту: Дніпра, Запоріжжя, Кривого Рогу, Харкова. Люди купують нерухомість у Києві, Львові, Тернополі, Івано-Франківську чи Чернівцях, але не планують там жити — принаймні поки що.

"Нещодавно звернулась людина, яка хоче купити квартиру в Києві, якщо в Запоріжжі стане зовсім небезпечно", — додає Гайдамаха.

Це не спонтанні покупки. Йдеться про осмислені інвестиції на випадок форс-мажору. Таке житло може роками стояти порожнім. Власники не розглядають його як джерело доходу. Вони не поспішають з ремонтом і навіть не завжди обставляють квартиру меблями.

Новий попит без нових мешканців

Цей тип попиту не пов’язаний із розширенням житлових потреб чи демографічними змінами. Його можна назвати "спекулятивно-захисним". І саме він впливає на зростання цін у тилових містах.

За словами експертки, у столиці також зростає кількість угод, де покупці прямо зазначають, що шукають не житло для життя, а "запасне" місце.

Така мотивація змінює саму суть функціонування ринку: ще кілька років тому попит був чітко поділений на житло "для себе" та "для здачі". Сьогодні — з’явилася третя категорія: житло "про всяк випадок".

Як змінюються ціни в тилових регіонах

Згідно з даними на 25 червня 2025 року:

• середня ціна 1 кв. м на первинному ринку — 890 доларів США;
• на вторинному — 1 025 доларів США.

Вартість нерухомості зростає, особливо в містах, де безпекова ситуація стабільна. Це означає, що покупці не лише отримують стратегічну "страховку", а й потенційно вигідний актив, вартість якого має тенденцію до підвищення.

Наприклад, в Івано-Франківську, де попит серед прифронтових покупців зріс на понад 20% за останні 12 місяців, рієлтори вже фіксують дефіцит якісного житла середнього класу.

Психологічний фактор: житло як гарантія спокою

Купівля запасної квартири — це ще й спроба повернути собі хоча б частину контролю. Власне помешкання в тилу — не лише актив, а й емоційна гарантія безпеки для родини.

"Це вже не просто майно. Це — спосіб убезпечити найближчих, дати їм шанс у критичній ситуації мати куди їхати", — каже Гайдамаха.

У багатьох випадках такі рішення приймаються сімейно. Батьки, які залишаються працювати у великому місті, купують житло для дітей чи літніх родичів, аби в разі загострення не евакуюватися до гуртожитків чи знайомих, а мати автономне укриття.

Виклики та перспективи

Тренд "страхового" житла створює нові виклики для ринку нерухомості. Обмежена пропозиція в популярних регіонах може призвести до "перегріву" ринку, коли ціни стануть недоступними для більшості покупців. Водночас це стимулює забудовників активніше працювати в тилових областях, що може частково збалансувати попит і пропозицію.

Для покупців важливо ретельно зважувати рішення про купівлю "страхового" житла. Експерти радять звертати увагу на:

1. Ліквідність нерухомості: чи буде попит на квартиру в майбутньому?
2. Інфраструктуру регіону: наявність шкіл, лікарень, транспортного сполучення.
3. Фінансові ризики: чи виправдає покупка очікування в довгостроковій перспективі?

Що ще варто знати українцям

В умовах поточної економічної невизначеності та зниження купівельної спроможності, певні типи квартир стали практично неліквідними. Справа не лише в ціні, адже покупці нині надзвичайно ретельно обмірковують кожну інвестицію. Як наслідок, деякі об'єкти можуть місяцями, а то й роками, залишатися непроданими, навіть попри суттєві знижки.

Також ми повідомляли, що ринок нерухомості Києва в червні 2025 року пропонує багато варіантів житла як у новобудовах, так і на вторинному ринку. Однак, якщо ви розраховуєте придбати повноцінну квартиру в столиці за 10 000 тис., то, швидше за все, це нереально. Хоча існують певні винятки, на які варто звернути увагу.