Хитрые метры — стоит ли покупать смарт-квартиру в Киеве

Рынок недвижимости Киева в мае 2025 года демонстрирует стабильный рост цен, в частности на квартиры-студии и смарт-квартиры. Эти компактные форматы жилья остаются популярными среди молодежи, инвесторов и тех, кто ищет доступное жилье в столице. Но в условиях 2025 года — это не только вопрос жилья, но и потенциальный инструмент для заработка или... ошибка в инвестициях.

По данным портала ЛУН, средняя стоимость аренды квартиры-студии в Киеве в мае 2025 года составляет 16 500-18 000 грн/месяц, тогда как покупка такой недвижимости на вторичном рынке варьируется от 46 800 до 79 200 грн/кв. м в зависимости от района и состояния квартиры.

Самые дорогие районы: Печерский (аренда: до 22 000 грн/месяц, покупка: от 68 400 грн/кв. м), Шевченковский (аренда: 20 000 грн/месяц, покупка: 61 200 грн/кв. м). Небольшая квартира на 25 кв. м может стоить более 1 700 000 грн.

Эти локации привлекают близостью к центру, развитой инфраструктурой и престижными ЖК, такими как "Новопечерские Липки".

Самые доступные районы: Деснянский (аренда: 10 000-12 000 грн/месяц, покупка: от 36 000 грн/кв. м), Дарницкий (аренда: 12 000-14 000 грн/месяц, покупка: 40 000 грн/кв. м). Здесь популярны новостройки, такие как ЖК "Лебединый" или "Солнечный", с более низкими ценами благодаря удаленности от центра. Студию площадью 25 кв. м можно найти за 750 000-900 000 грн.

Смарт-квартиры (17-25 кв. м) обычно дешевле: аренда стоит 8 000-12 000 грн/месяц, а покупка — от 18 000 до 30 000 долл. за объект в пригороде, например, в Бортничах.

На первичном рынке есть предложения с ремонтом "под ключ", а на вторичном — готовые к заселению варианты, иногда с мебелью и техникой.

Для кого смарт-квартира — настоящая находка

• Начинающие на рынке недвижимости. Если это ваша первая квартира, и вы ищете стартовую опцию — смарт-квартира может стать хорошим тренировочным полигоном: пространство небольшое, расходы минимальны.
• Молодые специалисты или студенты. Близость к метро, сниженная цена — все это делает студии привлекательными для тех, кто только начинает взрослую жизнь в столице.
• Инвесторы на старте. Если вы хотите протестировать модель дохода от аренды, небольшая инвестиция в студию — шанс проверить стратегию с минимальным риском.

Кому точно не подойдет такая покупка

• Семьям с детьми. Из-за ограниченного пространства даже двум взрослым в студии бывает тесно, не говоря уже о потребностях ребенка.
• Людям, чувствительным к шуму и нехватке приватности. Планировка "все в одном" часто предполагает кухню рядом с кроватью, отсутствие изолированных зон, а тонкие стены — плохую шумоизоляцию.
• Тем, кто работает из дома. Если ваш ритм включает долгие рабочие дни дома — лучше искать хотя бы однокомнатное жилье с возможностью обустроить рабочий уголок.

Выгодно ли инвестировать

Аренда

Инвестиция в квартиру-студию для аренды может быть выгодной, особенно в Печерском или Шевченковском районах, где спрос стабильно высокий. Например, квартира-студия площадью 30 кв. м в ЖК "Манхэттен" сдается за 18 000 грн/месяц. При стоимости покупки 1,5 млн грн рентабельность составляет около 7-8% годовых, что превышает банковские депозиты.

Смарт-квартиры в Дарницком районе дешевле (от 18 000 долл.), но арендная плата ниже (8 000-10 000 грн/месяц), что дает рентабельность 5-6%. Они больше подходят для краткосрочной аренды из-за близости к метро (например, "Харьковская").

Перепродажа

На вторичном рынке цены выросли на 15,99% с мая 2024 года, что свидетельствует о потенциале для перепродажи. Новостройки в Дарницком районе, например ЖК "Солнечный", предлагают квартиры-студии по 36 000 грн/кв. м на этапе строительства, а после сдачи цена может вырасти на 20-30%.

Однако риски включают инфляцию (прогноз на 2025 год — 10%) и снижение покупательной способности.

Однако стоит помнить:

• студии в массовой застройке теряют цену быстрее, чем полноценные квартиры;
• перепродажа смарт-квартиры не всегда дает ожидаемую прибыль — рынок насыщен;
• доходность зависит от расположения, состояния ремонта и удобств в доме (лифт, охрана, паркинг).

Лучше всего работает модель: покупка недорогого варианта в перспективном районе, качественный ремонт, сдача в аренду на 2-3 года — и далее анализ рынка на предмет перепродажи.

Потенциальные риски

• Сомнительное качество строительства. Смарт-формат часто размещают в реконструированных нежилых помещениях.
• Проблемы с документами. Некоторые студии имеют статус апартаментов и не позволяют регистрацию.
• Ограниченный спрос на перепродажу. Впоследствии перепродать смарт может быть сложнее, чем обычную однокомнатную.

Как сообщалось, Киев сочетает богатую историю и современную жизнь, где роскошные архитектурные памятники прошлых веков привлекают элитных покупателей. Дореволюционные здания, построенные до 1917 года, являются не только историческим наследием, но и эксклюзивной недвижимостью. Благодаря своей уникальности, центральному расположению и ограниченному количеству, квартиры в этих домах являются самыми дорогими на вторичном рынке Киева.

А роскошные новостройки в престижных районах столицы являются не только символом статуса, но и выгодным вложением средств. Сейчас на рынке нового жилья наблюдается устойчивый рост цен, что объясняется недостаточным количеством предложений, значительным спросом и экономической ситуацией.