Хитрі метри — чи варто купувати смарт-квартиру в Києві

Ринок нерухомості Києва у травні 2025 року демонструє стабільне зростання цін, зокрема на квартири-студії та смарт-квартири. Ці компактні формати житла залишаються популярними серед молоді, інвесторів та тих, хто шукає доступне житло в столиці. Але в умовах 2025 року — це не лише питання житла, а й потенційний інструмент для заробітку або... помилка в інвестиціях.

За даними порталу ЛУН, середня вартість оренди квартири-студії в Києві у травні 2025 року становить 16 500-18 000 грн/місяць, тоді як купівля такої нерухомості на вторинному ринку варіюється від 46 800 до 79 200 грн/кв. м залежно від району та стану квартири.

Найдорожчі райони: Печерський (оренда: до 22 000 грн/місяць, купівля: від 68 400 грн/кв. м), Шевченківський (оренда: 20 000 грн/місяць, купівля: 61 200 грн/кв. м). Невелика квартира на 25 кв. м може коштувати понад 1 700 000 грн.

Ці локації приваблюють близькістю до центру, розвиненою інфраструктурою та престижними ЖК, такими як "Новопечерські Липки".

Найдоступніші райони: Деснянський (оренда: 10 000-12 000 грн/місяць, купівля: від 36 000 грн/кв. м), Дарницький (оренда: 12 000-14 000 грн/місяць, купівля: 40 000 грн/кв. м). Тут популярні новобудови, як-от ЖК "Лебединий" чи "Сонячний", із нижчими цінами завдяки віддаленості від центру. Студію площею 25 кв. м можна знайти за 750 000-900 000 грн.

Смарт-квартири (17-25 кв. м) зазвичай дешевші: оренда коштує 8 000-12 000 грн/місяць, а купівля — від 18 000 до 30 000 дол. за об’єкт у передмісті, наприклад, у Бортничах.

На первинному ринку є пропозиції з ремонтом "під ключ", а на вторинному — готові до заселення варіанти, іноді з меблями та технікою.

Для кого смарт-квартира — справжня знахідка

• Початківці на ринку нерухомості. Якщо це ваша перша квартира, і ви шукаєте стартову опцію — смарт-квартира може стати хорошим тренувальним полігоном: простір невеликий, витрати мінімальні.
• Молоді спеціалісти чи студенти. Близькість до метро, знижена ціна — все це робить студії привабливими для тих, хто щойно починає доросле життя в столиці.
• Інвестори на старті. Якщо ви хочете протестувати модель доходу від оренди, невелика інвестиція в студію — шанс перевірити стратегію з мінімальним ризиком.

Кому точно не підійде така покупка

• Сім’ям із дітьми. Через обмежений простір навіть двом дорослим у студії буває затісно, не кажучи вже про потреби дитини.
• Людям, чутливим до шуму та браку приватності. Планування "все в одному" часто передбачає кухню поруч із ліжком, відсутність ізольованих зон, а тонкі стіни — погану шумоізоляцію.
• Тим, хто працює з дому. Якщо ваш ритм включає довгі робочі дні вдома — краще шукати хоча б однокімнатне житло з можливістю облаштувати робочий куточок.

Чи вигідно інвестувати

Оренда

Інвестиція у квартиру-студію для оренди може бути вигідною, особливо в Печерському чи Шевченківському районах, де попит стабільно високий. Наприклад, квартира-студія площею 30 кв. м у ЖК "Манхеттен" здається за 18 000 грн/місяць. При вартості купівлі 1,5 млн грн рентабельність становить близько 7-8% річних, що перевищує банківські депозити.

Смарт-квартири в Дарницькому районі дешевші (від 18 000 дол.), але орендна плата нижча (8 000-10 000 грн/місяць), що дає рентабельність 5-6%. Вони більше підходять для короткострокової оренди через близькість до метро (наприклад, "Харківська").

Перепродаж

На вторинному ринку ціни зросли на 15,99% із травня 2024 року, що свідчить про потенціал для перепродажу. Новобудови в Дарницькому районі, як-от ЖК "Сонячний", пропонують квартири-студії за 36 000 грн/кв. м на етапі будівництва, а після здачі ціна може зрости на 20-30%.

Проте ризики включають інфляцію (прогноз на 2025 рік – 10%) та зниження купівельної спроможності.

Однак варто пам’ятати:

• студії у масовій забудові втрачають ціну швидше, ніж повноцінні квартири;
• перепродаж смарт-квартири не завжди дає очікуваний прибуток — ринок насичений;
• прибутковість залежить від розташування, стану ремонту та зручностей у будинку (ліфт, охорона, паркінг).

Найкраще працює модель: купівля недорогого варіанта в перспективному районі, якісний ремонт, здача в оренду на 2-3 роки — і далі аналіз ринку на предмет перепродажу.

Потенційні ризики

• Сумнівна якість будівництва. Смарт-формат часто розміщують у реконструйованих нежитлових приміщеннях.
• Проблеми з документами. Деякі студії мають статус апартаментів і не дозволяють реєстрацію.
• Обмежений попит на перепродаж. Згодом перепродати смарт може бути складніше, ніж звичайну однокімнатну.

Як повідомлялось, Київ поєднує багату історію та сучасне життя, де розкішні архітектурні пам'ятки минулих століть приваблюють елітних покупців. Дореволюційні будівлі, зведені до 1917 року, є не лише історичною спадщиною, але й ексклюзивною нерухомістю. Завдяки своїй унікальності, центральному розташуванню та обмеженій кількості, квартири в цих будинках є найдорожчими на вторинному ринку Києва.

А розкішні новобудови в престижних районах столиці є не тільки символом статусу, але й вигідним вкладенням коштів. Зараз на ринку нового житла спостерігається стійке зростання цін, що пояснюється недостатньою кількістю пропозицій, значним попитом та економічною ситуацією.