Ипотечные тренды — на какое жилье "охотятся" украинцы в 2025 году

Ипотека в Украине восстанавливается быстрее, чем могли ожидать даже оптимисты. Несмотря на войну, рынок жилья демонстрирует рост активности, и главным драйвером этого процесса остается государственная программа "єОселя". В то же время растет и доля так называемой "коммерческой" ипотеки, то есть кредитов вне господдержки.

Сейчас более 95% ипотечных кредитов украинцы берут в рамках программы "єОселя". Как сообщила первый заместитель председателя правления банка "Глобус" Елена Дмитриева агентству "Интерфакс-Украина", по состоянию на май 2025 года уже оформлено более 17 тысяч таких займов на сумму более 28 млрд грн.

"Можно уверенно сказать, что именно благодаря єОселі ипотека в Украине начала развиваться. Условия по коммерческим программам пока не могут конкурировать со ставками вдвое ниже, которые предлагает государство", — констатирует Дмитриева.

С начала 2025 года выдано 2 334 ипотечных кредита в рамках еОсели на общую сумму 4,3 млрд грн. В то же время только 4,5% ипотечных сделок оформлено вне государственной программы — но это уже в 2 раза больше, чем годом ранее.

Какое жилье выбирают чаще всего

Основной запрос — это небольшие квартиры в комфортных городах. В госпрограмме самым популярным является жилье до 50 кв. м — на него приходится 41% кредитов. Еще 34% — это объекты от 50 до 73 кв. м. Наибольший спрос наблюдается на 1-2-комнатные квартиры площадью 45-70 кв. м, как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Средняя стоимость приобретаемого жилья, по словам Дмитриевой, колеблется от 2,3 до 2,8 млн грн. Первый взнос обычно не превышает 30%. В большинстве случаев кредиты оформляются на срок до 20 лет.

"Мы видим, что спрос концентрируется на жилье среднего ценового сегмента. Люди хотят безопасность, удобство и относительную энергоэффективность, но при этом стремятся вкладываться в разумные бюджеты", — добавляет эксперт.

Первичный рынок набирает вес

Еще год назад более половины сделок касались "вторички". Но сейчас ситуация меняется. С начала 2025 года 60% ипотечных сделок пришлись именно на первичный рынок (введенные новостройки и объекты на этапе строительства). Для сравнения: в 2024 году этот показатель был в два раза ниже.

Что интересно — 41% квартир, приобретенных в рамках єОсели, находятся на вторичном рынке, еще 40% — в новостройках, которые уже сданы, и 19% — в домах, которые еще возводятся. Это свидетельствует об осторожности украинцев: готовые квартиры все еще в приоритете, однако желание инвестировать в будущее медленно растет.

Региональное распределение: где покупают активнее всего

Большинство ипотечных кредитов (более 80%) выдаются в наиболее безопасных и экономически активных регионах. Лидерами остаются Киев и Киевская область, Львов, Ивано-Франковск и Закарпатье. Именно здесь рынок нового жилья наиболее развит, а застройщики — наиболее надежные.

В этих регионах развито также сотрудничество между банками и девелоперами.

"Когда банк и застройщик действуют совместно, клиент получает не только более низкие ставки, но и дополнительные гарантии — особенно если речь идет о строительстве", — подчеркивает Дмитриева.

Партнерские ипотеки — ставка на будущее

Одним из трендов последних месяцев стали совместные программы банков и девелоперов, которые позволяют снизить кредитные ставки на 2-5 п.п. и поощряют покупку жилья в только возводимых проектах.

"Это не только облегчает доступ к жилью, но и стимулирует развитие рынка. Благодаря таким программам появляется больше современного жилья, которое учитывает потребности времени: автономность, укрытие, энергоэффективность", — отмечает Дмитриева.

"Коммерческая" ипотека: скромно, но стабильно

Несмотря на низкую долю, сегмент коммерческой ипотеки остается важным. По словам Дмитриевой, в этом сегменте преобладают сделки на вторичном рынке (60%), но растет интерес и к первичному жилью —мособенно в случаях, когда объект уже сдан в эксплуатацию.

"Банковские кредиты имеют свое преимущество: гибкие условия, отсутствие ограничений на год постройки дома. Это позволяет расширить выбор для тех, кто не может воспользоваться єОселей, но имеет стабильный доход и готов к долгосрочным обязательствам", — говорит Дмитриева.

Каким будет спрос дальше

Украинцы предпочитают компактные, удобные квартиры в проверенных регионах, с перспективой безопасности и стабильности. В то же время растет доверие к новостройкам, особенно в рамках совместных программ банков и застройщиков.

Несмотря на войну, рынок жилья не стоит на месте. Ипотека становится не только способом приобрести собственное жилье, но и инструментом экономической стабилизации. А єОселя — пока ее главным рычагом, отмечает Дмитриева.

Что еще стоит знать украинцам

Несмотря на войну и экономические трудности, в первом квартале 2025 года в Украине сдали в эксплуатацию более 28 тысяч новых квартир. Это подчеркивает восстановление строительной отрасли и растущий спрос на жилье, особенно в более безопасных регионах. Однако, такой рост был неравномерным по стране.

Также мы рассказывали, что передача права собственности на недвижимость — это сложное решение, имеющее как юридические, так и финансовые последствия. В 2025 году, когда налоговая нагрузка и нотариальные сборы значительно выросли, выбор между дарением и купле-продаже особенно важен. Хотя оба варианта являются законными, их стоимость и долгосрочные последствия для сторон могут существенно отличаться.