Іпотечні тренди — на яке житло "полюють" українці у 2025

Іпотека в Україні відновлюється швидше, ніж могли очікувати навіть оптимісти. Попри війну, ринок житла демонструє зростання активності, і головним драйвером цього процесу залишається державна програма "єОселя". Водночас зростає й частка так званої "комерційної" іпотеки, тобто кредитів поза межами держпідтримки. 

Зараз понад 95% іпотечних кредитів українці беруть у межах програми "єОселя". Як повідомила перша заступниця голови правління банку "Глобус" Олена Дмітрієва агентству "Інтерфакс-Україна", станом на травень 2025 року вже оформлено понад 17 тисяч таких позик на суму понад 28 млрд грн.

"Можна впевнено сказати, що саме завдяки єОселі іпотека в Україні почала розвиватися. Умови за комерційними програмами поки не можуть конкурувати зі ставками вдвічі нижчими, які пропонує держава", — констатує Дмітрієва.

З початку 2025 року видано 2 334 іпотечні кредити у межах єОселі на загальну суму 4,3 млрд грн. Водночас лише 4,5% іпотечних угод оформлено поза державною програмою — але це вже у 2 рази більше, ніж роком раніше.

Яке житло обирають найчастіше

Основний запит — це невеликі квартири в комфортних містах. У держпрограмі найпопулярнішим є житло до 50 кв. м — на нього припадає 41% кредитів. Ще 34% — це об’єкти від 50 до 73 кв. м. Найбільший попит спостерігається на 1-2-кімнатні квартири площею 45-70 кв. м, як у новобудовах, так і на вторинному ринку.

Середня вартість придбаного житла, за словами Дмітрієвої, коливається від 2,3 до 2,8 млн грн. Перший внесок зазвичай не перевищує 30%. У більшості випадків кредити оформлюються на термін до 20 років.

"Ми бачимо, що попит концентрується на житлі середнього цінового сегмента. Люди хочуть безпеку, зручність і відносну енергоефективність, але при цьому прагнуть вкладатися у розумні бюджети", — додає експертка.

Первинний ринок набирає вагу

Ще рік тому понад половину угод стосувались "вторинки". Але зараз ситуація змінюється. З початку 2025 року 60% іпотечних угод припали саме на первинний ринок (введені новобудови та об'єкти на етапі будівництва). Для порівняння: у 2024 році цей показник був у два рази нижчим.

Що цікаво — 41% квартир, придбаних у межах єОселі, знаходяться на вторинному ринку, ще 40% — у новобудовах, що вже здані, і 19% — в будинках, які ще зводяться. Це свідчить про обережність українців: готові квартири все ще в пріоритеті, однак бажання інвестувати у майбутнє поволі зростає.

Регіональний розподіл: де купують найактивніше

Більшість іпотечних кредитів (понад 80%) видаються у найбільш безпечних і економічно активних регіонах. Лідерами залишаються Київ та Київська область, Львів, Івано-Франківськ і Закарпаття. Саме тут ринок нового житла найрозвиненіший, а забудовники — найбільш надійні.

У цих регіонах розвинена також співпраця між банками та девелоперами. 

"Коли банк і забудовник діють спільно, клієнт отримує не тільки нижчі ставки, а й додаткові гарантії — особливо якщо йдеться про будівництво", — підкреслює Дмітрієва.

Партнерські іпотеки — ставка на майбутнє

Одним із трендів останніх місяців стали спільні програми банків і девелоперів, які дозволяють знизити кредитні ставки на 2-5 в.п. та заохочують купівлю житла в проєктах, що лише зводяться.

"Це не тільки полегшує доступ до житла, а й стимулює розвиток ринку. Завдяки таким програмам з’являється більше сучасного житла, яке враховує потреби часу: автономність, укриття, енергоефективність", — зазначає Дмітрієва.

"Комерційна" іпотека: скромно, але стабільно

Попри низьку частку, сегмент комерційної іпотеки залишається важливим. За словами Дмітрієвої, у цьому сегменті переважають угоди на вторинному ринку (60%), але зростає інтерес і до первинного житла — особливо у випадках, коли об’єкт вже здано в експлуатацію.

"Банківські кредити мають свою перевагу: гнучкі умови, відсутність обмежень на рік побудови будинку. Це дозволяє розширити вибір для тих, хто не може скористатися єОселею, але має стабільний дохід і готовий до довгострокових зобов’язань", — каже Дмітрієва.

Яким буде попит далі

Українці надають перевагу компактним, зручним квартирам у перевірених регіонах, з перспективою безпеки та стабільності. Водночас зростає довіра до новобудов, особливо в межах спільних програм банків і забудовників.

Попри війну, ринок житла не стоїть на місці. Іпотека стає не лише способом придбати власне житло, а й інструментом економічної стабілізації. А єОселя — поки що її головним важелем, наголошує Дмітрієва.

Що ще варто знати українцям

Попри війну та економічні труднощі, у першому кварталі 2025 року в Україні здали в експлуатацію понад 28 тисяч нових квартир. Це підкреслює відновлення будівельної галузі та наростальний попит на житло, особливо в безпечніших регіонах. Однак, таке зростання було нерівномірним по країні.

Також ми розповідали, що передача права власності на нерухомість — це складне рішення, що має як юридичні, так і фінансові наслідки. У 2025 році, коли податкове навантаження та нотаріальні збори значно зросли, вибір між даруванням та купівлею-продажем є особливо важливим. Хоча обидва варіанти є законними, їхня вартість та довгострокові наслідки для сторін можуть суттєво відрізнятися.