Как квартиры стали новым золотом для инвесторов во время войны

Несмотря на войну, постоянные обстрелы и неопределенность, рынок жилой недвижимости в Украине не только выжил, но и привлек новую волну инвесторов. Несмотря на риски, связанные с военным положением, инвесторы находят возможности для прибыли, покупая жилье для перепродажи или аренды.

До 2022 года основную динамику демонстрировал первичный рынок, пишет "РБК-Украина". Застройщики запускали масштабные проекты, а инвесторы покупали жилье на этапе котлована. Сегодня ситуация в корне изменилась.

"Сегодня первичный рынок больше мертвый, чем живой. Люди очень боятся туда вкладывать", — отмечает владелец агентства недвижимости Андрей Романов.

По его словам, строительство массово останавливается, объекты замораживаются, а гарантии завершения — отсутствуют. Это снижает привлекательность новостроек как инвестиционного инструмента.

В результате центр внимания переместился на вторичный рынок. Здесь активизировались сделки, особенно на фоне государственных программ "єОселя" и "єВідновлення". Но, как отмечает Романов, только треть сделок в Киеве проходит по этим программам — остальные 70% приходится на наличные операции.

Спрос есть. Но на что именно

Самый ходовой товар — двухкомнатные квартиры в домах советской застройки вблизи метро. Их цена колеблется в пределах 55-60 тысяч долларов. Почему именно они? Потому что имеют простую логистику, уже пригодны для проживания и доступны по цене. Зато новостройки с ремонтом стартуют от 80 тысяч долларов за однокомнатную квартиру — это значительно сужает аудиторию покупателей.

Западные области Украины — лидеры по количеству новостроек. Однако, как прогнозирует Романов, после победы рынок снова сконцентрируется в Киеве, где цены могут вырасти на 30% до довоенного уровня. И именно здесь открываются окна возможностей.

Кому удалось заработать на жилье во время войны

Инвесторы на рынке сегодня — не миф, а четко очерченная группа. По словам эксперта по недвижимости Елены Бондарук, есть три ключевые категории:

1. Основатели строительных компаний, которые скупают несколько квартир в комплексе и перепродают после ремонта.
2. IT-специалисты, которые конвертируют высокие доходы в недвижимость.
3. Обычные украинцы, которые, удачно продав собственное жилье, реинвестируют в новые объекты.

Сколько можно заработать реально

Наиболее популярная стратегия — покупка квартиры с ремонтом (или без), реновация за 15-20 тысяч долларов и продажа с наценкой до 100 тысяч долларов. Таким образом чистая прибыль составляет до 15-20 тысяч долларов на одной сделке. И это после уплаты 10% налогов.

Инвестиции в недвижимость могут приносить значительную прибыль, особенно если использовать схему переуступки прав. Например, в ЖК "Варшавский 2" однокомнатную квартиру площадью 44-46 кв. м можно приобрести за 55 тысяч долларов, сделать ремонт за 20 тысяч долларов и продать за 90-95 тысяч долларов.

"Чистая прибыль — около 30% за 3-4 месяца", — отмечает Бондарук.

Даже после уплаты налогов (5% НДФЛ и 5% военного сбора) инвестор получает около 15 тысяч долларов с одной квартиры.

А схема переуступки позволяет экономить на налогах. Переуступка стоит 500-1 500 долларов, тогда как оформление собственности может обойтись в более 6 тысяч долларов.

"Профессиональные инвесторы продают десятки объектов в год, ведь переуступка не фиксируется как право собственности. На 5 квартирах можно заработать до 100 тысяч долларов, а за год — до 150-200 тысяч", — добавляет Бондарук.

В спальных районах популярны евродвушки стоимостью 50-60 тысяч долларов. После ремонта за 20 тысяч долларов их перепродают за 95-100 тысяч долларов, что обеспечивает прибыль даже после уплаты налогов.

Аренда также остается выгодной: квартиры в центральных районах окупаются за 8-10 лет, что является привлекательным показателем.

Риски и как их минимизировать

Инвестирование во время войны связано с высокими рисками, в частности из-за возможных ракетных ударов и нестабильности строительного рынка. Чтобы снизить риски, эксперты советуют:

1. Выбирать надежных застройщиков. Проверяйте репутацию компании, ее предыдущие проекты и соответствие договоров законодательству (Закон Украины "Об инвестиционной деятельности").
2. Фокусироваться на безопасных регионах. Западные области Украины, такие как Львов или Ивано-Франковск, считаются менее рисковыми.
3. Использовать переуступку. Это уменьшает налоговую нагрузку и упрощает процесс перепродажи.
4. Анализировать спрос. Жилье вблизи метро или в развитых районах имеет более высокий спрос и ликвидность

Что еще стоит знать украинцам

Рынок недвижимости Украины сейчас переживает период адаптации из-за военных действий, экономических вызовов и законодательных изменений. Ожидается, что летом спрос и цены вырастут, особенно на первичном рынке. В то же время вторичный рынок остается отличным вариантом для тех, кто ищет жилье для быстрого заселения.

Также мы сообщали, что в мае 2025 года рынок первичного жилья в Украине демонстрирует неоднозначную динамику. Хотя большинство регионов фиксируют рост цен, иногда даже стремительный (более 10%), в некоторых областях наблюдается их снижение. Эта ситуация формирует неравномерную ценовую карту новостроек по всей стране.