Як квартири стали новим золотом для інвесторів під час війни

Попри війну, постійні обстріли та невизначеність, ринок житлової нерухомості в Україні не тільки вижив, а й залучив нову хвилю інвесторів. Всупереч ризикам, пов’язаним з воєнним станом, інвестори знаходять можливості для прибутку, купуючи житло для перепродажу чи оренди.

До 2022 року основну динаміку демонстрував первинний ринок, пише "РБК-Україна". Забудовники запускали масштабні проєкти, а інвестори купували житло на етапі котловану. Сьогодні ситуація докорінно змінилася.

"Сьогодні первинний ринок більше мертвий, ніж живий. Люди дуже бояться туди вкладати", — зазначає власник агентства нерухомості Андрій Романов.

За його словами, будівництво масово зупиняється, об'єкти заморожуються, а гарантії завершення — відсутні. Це знижує привабливість новобудов як інвестиційного інструменту.

У результаті центр уваги перемістився на вторинний ринок. Тут активізувались угоди, особливо на тлі державних програм "єОселя" та "єВідновлення". Але, як зазначає Романов, лише третина угод у Києві проходить за цими програмами — решта 70% припадає на готівкові операції.

Попит є. Але на що саме

Найбільш ходовий товар — двокімнатні квартири в будинках радянської забудови поблизу метро. Їх ціна коливається в межах 55-60 тисяч доларів. Чому саме вони? Бо мають просту логістику, вже придатні для проживання і доступні за ціною. Натомість новобудови з ремонтом стартують від 80 тисяч доларів за однокімнатну квартиру — це значно звужує аудиторію покупців.

Західні області України — лідери за кількістю новобудов. Проте, як прогнозує Романов, після перемоги ринок знову сконцентрується в Києві, де ціни можуть зрости на 30% до довоєнного рівня. І саме тут відкриваються вікна можливостей.

Кому вдалося заробити на житлі під час війни

Інвестори на ринку сьогодні — не міф, а чітко окреслена група. За словами експертки з нерухомості Олени Бондарук, є три ключові категорії:

1. Засновники будівельних компаній, які скуповують кілька квартир у комплексі та перепродають після ремонту.
2. IT-фахівці, які конвертують високі доходи в нерухомість.
3. Звичайні українці, які, вдало продавши власне житло, реінвестують у нові об’єкти.

Скільки можна заробити реально

Найбільш популярна стратегія — покупка квартири з ремонтом (або без), реновація за 15-20 тисяч доларів і продаж із націнкою до 100 тисяч доларів. Таким чином чистий прибуток становить до 15-20 тисяч доларів на одній угоді. І це після сплати 10% податків.

Інвестиції в нерухомість можуть приносити значний прибуток, особливо якщо використовувати схему перевідступ прав. Наприклад, у ЖК "Варшавський 2" однокімнатну квартиру площею 44-46 кв. м можна придбати за 55 тисяч доларів, зробити ремонт за 20 тисяч доларів і продати за 90-95 тисяч доларів. 

"Чистий прибуток — близько 30% за 3-4 місяці", — зазначає Бондарук. 

Навіть після сплати податків (5% ПДФО та 5% військового збору) інвестор отримує близько 15 тисяч доларів з однієї квартири.

А схема переуступки дозволяє економити на податках. Перевідступ коштує 500-1 500 доларів, тоді як оформлення власності може обійтися в понад 6 тисяч доларів. 

"Професійні інвестори продають десятки об’єктів на рік, адже переуступка не фіксується як право власності. На 5 квартирах можна заробити до 100 тисяч доларів, а за рік — до 150-200 тисяч", — додає Бондарук.

У спальних районах популярні євродвушки вартістю 50-60 тисяч доларів. Після ремонту за 20 тисяч доларів їх перепродають за 95-100 тисяч доларів, що забезпечує прибуток навіть після сплати податків.

Оренда також залишається вигідною: квартири в центральних районах окупаються за 8-10 років, що є привабливим показником.

Ризики та як їх мінімізувати

Інвестування під час війни пов’язане з високими ризиками, зокрема через можливі ракетні удари та нестабільність будівельного ринку. Щоб знизити ризики, експерти радять:

1. Обирати надійних забудовників. Перевіряйте репутацію компанії, її попередні проєкти та відповідність договорів законодавству (Закон України "Про інвестиційну діяльність").
2. Фокусуватися на безпечних регіонах. Західні області України, такі як Львів чи Івано-Франківськ, вважаються менш ризиковими.
3. Використовувати перевідступ. Це зменшує податкове навантаження та спрощує процес перепродажу.
4. Аналізувати попит. Житло поблизу метро чи в розвинених районах має вищий попит і ліквідність

Що ще варто знати українцям

Ринок нерухомості України наразі переживає період адаптації через військові дії, економічні виклики та законодавчі зміни. Очікується, що влітку попит і ціни зростуть, особливо на первинному ринку. Водночас вторинний ринок залишається чудовим варіантом для тих, хто шукає житло для швидкого заселення.

Також ми повідомляли, що у травні 2025 року ринок первинного житла в Україні демонструє неоднозначну динаміку. Хоча більшість регіонів фіксують зростання цін, подекуди навіть стрімке (понад 10%), у деяких областях спостерігається їхнє зниження. Ця ситуація формує нерівномірну цінову карту новобудов по всій країні.