Строительство без права на землю — какие штрафы и риски грозят

Строительство дома или иного сооружения на земельном участке, который человек считает своим, но не имеет на него официальных прав, может привести к серьезным проблемам. От штрафов до сноса здания — последствия самовольного строительства способны разрушить планы и повлечь значительные финансовые потери.

Начало строительства любого объекта недвижимости без надлежащих документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком, является прямым нарушением действующего законодательства Украины. Как отмечает юрист Марина Барабаш в комментарии "24 Каналу", такие действия не согласуются с требованиями действующего законодательства, содержат в лице много рисков и могут иметь в будущем негативные последствия.

Согласно статье 376 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), строительство считается самовольным, если оно осуществляется при наличии одного из следующих признаков:

1. Строительство ведется на земельном участке, который не был отведен для этой цели.
2. Отсутствует соответствующий документ, дающий право выполнять строительные работы, или надлежащим образом утвержденный проект.
3. Строительство осуществляется с существенными нарушениями строительных норм и правил.

В случае отсутствия каких-либо прав на землю, такое строительство может быть расценено как самовольное занятие земельного участка, что влечет за собой серьезные юридические последствия.

Когда возникают права на землю: юридическая основа

Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации. Этот принцип закреплен в части 4 статьи 334 ГКУ.

"В Законе Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" определен перечень документов, необходимый для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, который включает в себя документы о праве собственности/право пользования земельным участком", — подчеркивает Барабаш.

Это означает, что без оформления соответствующих документов на землю, вы не сможете зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость. Более того, часть 2 статьи 376 ГКУ прямо устанавливает, что лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство, не приобретает права собственности на него.

Существует возможность приобрести право собственности на самовольно построенное имущество по решению суда, но только при условии, что земельный участок будет предоставлен лицу под уже построенное имущество в установленном порядке. Это сложный и длительный процесс, который не гарантирует положительного результата.

Защита собственника земли и последствия для строителя

Гражданский кодекс Украины защищает как собственника земли, так и лицо, осуществившее самовольное строительство. Если собственник земельного участка возражает против признания права собственности за строителем, суд может обязать снести сооружение за счет того, кто его возвел.

Как подчеркивает Барабаш, по требованию собственника земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, если это не нарушает права других лиц.

В случае, если суд признает право собственности за собственником земли, лицо, осуществившее строительство, может претендовать на компенсацию расходов. Однако это не всегда покрывает все убытки, ведь процессы могут затягиваться, а судебные расходы растут.

Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 15.11.2023 по делу №916/1174/22 отметила, что отмена регистрации права собственности на самовольно построенное имущество не решает юридическую судьбу сооружения. Зато владелец земли может требовать сноса здания или признания права собственности на него.

Какие риски несет самовольное строительство

Строительство без документов на землю может привести к ряду проблем:

1. Невозможность оформить право собственности. Без документов на землю зарегистрировать дом невозможно, что делает его юридически "невидимым".
2. Снос постройки. Суд может обязать снести здание за счет строителя, если владелец земли подаст иск.
3. Штрафы и ответственность. За самовольное занятие земли предусмотрена административная ответственность (статья 53-1 КУоАП) — штрафы от 10 до 50 необлагаемых минимумов (от 15 140 до 75 700 грн) для граждан и до 100 (151 400 грн) для должностных лиц. В случае значительного ущерба собственнику земли возможна даже уголовная ответственность (статья 197-1 УК Украины).
4. Финансовые потери. Кроме штрафов и расходов на снос, лицо может потерять средства, вложенные в строительство, если право собственности перейдет к собственнику земли.

"Лицо, осуществляющее строительство с существенным отклонением от проекта или нарушением строительных норм, может быть обязано судом провести перестройку или снести сооружение за свой счет", — отмечает Барабаш.

Как сделать правильно

Чтобы избежать рисков, перед началом строительства необходимо:

1. Оформить право собственности или пользования земельным участком.
2. Получить разрешение на строительные работы и утвердить проект.
3. Убедиться, что строительство соответствует нормам и правилам.

"Гражданин или юридическое лицо обязаны приобрести право собственности или пользования земельным участком в установленном порядке, что обезопасит их от судебных споров и финансовых потерь", — заключает Барабаш.

Что еще стоит знать украинцам

Многие украинцы годами пользуются земельными участками, не имея официальных документов, подтверждающих их право собственности или пользования. Хотя часто ссылаются на то, что земля принадлежит семье "с деда-прадеда" или передана по наследству, без надлежащего оформления такие участки считаются "теневыми".

Также мы сообщали, что в Украине действует четкая процедура оформления земельных участков в пределах населенных пунктов, которая существенно отличается от порядка оформления земли за их пределами. Учитывая усиление правил и контроля в 2025 году, чрезвычайно важно в совершенстве знать каждый этап этого процесса, чтобы избежать серьезных ошибок.