Оформлення землі в межах міста — як не втратити ділянку

Оформлення земельної ділянки в межах населеного пункту в Україні має чітко визначену процедуру, яка відрізняється від порядку оформлення землі за межами населених пунктів. У 2025 році, коли правила стають усе жорсткішими, а контроль — ретельнішим, важливо знати кожен крок цього процесу, щоб не допустити фатальних помилок.

Як зазначають у "Земельному фонді України", поняття "межі населеного пункту" — це не формальність. Йдеться про адміністративну територію, яку затверджує відповідна рада (сільська, селищна або міська), а межі вносяться до Публічної кадастрової карти.

Це важливо, бо в межах таких територій:

• земля належить до комунальної власності громади (якщо не передана іншим суб’єктам);
• повноваження щодо її використання має місцева рада;
• діють конкретні містобудівні правила — зонінг, генеральний план, детальний план території (ДПТ).

Тобто оформлення будь-якої земельної ділянки в межах міста чи села потребує врахування місцевої специфіки й планування.

З чого почати: юридичне підґрунтя

Перш ніж переходити до технічних етапів, потрібно мати підстави для оформлення права. Це може бути:

• рішення органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки (якщо ділянка виділяється вперше);
• договір купівлі-продажу, дарування, міни або документ про спадкування (якщо право вже набуте раніше);
• судове рішення (у випадку спорів чи витребування земельної ділянки).

Проєкт землеустрою: основа майбутнього оформлення

У 2025 році проєкт землеустрою залишається основним документом, який передує реєстрації земельної ділянки.

Якщо формуєте нову ділянку — замовляється проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Якщо уточнюєте межі вже наявної — потрібна технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж.

Обидва варіанти вимагають погодження із відповідними службами — зокрема, місцевою радою та територіальним органом Держгеокадастру.

Присвоєння кадастрового номера

Кадастровий номер — це унікальний ідентифікатор ділянки в Державному земельному кадастрі. Без нього неможливо зареєструвати право власності чи оренди.

Після завершення землеустрою ви звертаєтеся до Держгеокадастру або через Центр надання адмінпослуг (ЦНАП), щоб внести відомості про ділянку в реєстр і присвоїти їй кадастровий номер.

Реєстрація права власності або користування

Фінальний етап — це реєстрація права. Вона здійснюється через ЦНАП або нотаріуса, і включає внесення запису до Державного реєстру речових прав.

Лише після цього ви можете вважатися повноправним власником чи орендарем.

На що звернути особливу увагу

Цільове призначення

Землю в межах населеного пункту можна використовувати лише відповідно до її цільового призначення. Будь-яка зміна потребує рішення місцевої ради.

Типові призначення:

• для індивідуального житлового будівництва;
• для обслуговування житлового будинку;
• для комерційного використання.

Зонінг і детальний план території

Зонінг визначає допустимі види забудови на тій чи іншій території. Наприклад, не можна будувати магазин у зоні індивідуальної житлової забудови без зміни цільового призначення.

Детальний план території уточнює правила користування навіть у межах однієї вулиці.

Обмеження та сервітути

Певні зони можуть мати природоохоронні, санітарні чи інженерні обмеження:

• охоронні зони ЛЕП, газопроводів;
• водоохоронні смуги;
• зони охорони пам’яток.

На цих територіях діє обмежений режим користування або накладаються сервітути — право проходу, проїзду чи прокладання мереж.

Форма власності: хто чим володіє

У межах населених пунктів землі можуть належати:

• комунальній власності — якщо земля не перебуває у державній чи приватній власності;
• державній власності — наприклад, якщо ділянка під об’єктом загальнодержавного значення (залізниця, військова частина тощо);
• приватній власності — після завершення усіх етапів оформлення і реєстрації.

Перед оформленням необхідно чітко встановити, в якій формі власності перебуває ділянка.

Що буде, якщо порушити порядок

Навіть дрібні порушення в процедурі можуть стати підставою для:

• відмови у реєстрації ділянки;
• судового спору щодо права власності;
• скасування вже виданих документів.

Як повідомлялось, у 2025 році приватизація земельних ділянок залишається нагальним питанням для багатьох українців, які прагнуть отримати право власності на свою землю. Однак, цей процес часто ускладнюється через виникнення спірних ситуацій. Зокрема, значною перешкодою може стати відсутність згоди сусідів, що затягує оформлення документів та створює додаткові труднощі.

Також ми розповідали, що багато українців роками користуються земельними ділянками, не маючи на них офіційних документів. Часто це землі, що передаються у спадок або використовуються як присадибні ділянки чи городи. Проте, без належного юридичного оформлення такі "тіньові" ділянки можуть стати причиною серйозних проблем, аж до їх втрати.