Будівництво без права на землю — які штрафи та ризики загрожують

Зведення будинку чи іншої споруди на земельній ділянці, яку людина вважає своєю, але не має на неї офіційних прав, може призвести до серйозних проблем. Від штрафів до знесення будівлі — наслідки самочинного будівництва здатні зруйнувати плани та спричинити значні фінансові втрати.

Початок будівництва будь-якого об'єкта нерухомості без належних документів, що підтверджують право власності чи користування земельною ділянкою, є прямим порушенням чинного законодавства України. Як зазначає юристка Марина Барабаш у коментарі "24 Каналу", такі дії не узгоджуються з вимогами чинного законодавства, містять в особі багато ризиків та можуть мати в майбутньому негативні наслідки.

Згідно зі статтею 376 Цивільного кодексу України (ЦКУ), будівництво вважається самочинним, якщо воно здійснюється за наявності однієї з таких ознак:

1. Будівництво ведеться на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети.
2. Відсутній відповідний документ, що дає право виконувати будівельні роботи, або належним чином затверджений проєкт.
3. Будівництво здійснюється з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

В разі відсутності будь-яких прав на землю, таке будівництво може бути розцінене як самовільне зайняття земельної ділянки, що тягне за собою серйозні юридичні наслідки.

Коли виникають права на землю: юридична основа

Права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації. Цей принцип закріплений у частині 4 статті 334 ЦКУ. 

"В Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено перелік документів, необхідний для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, який містить в собі документи про право власності/право користування земельною ділянкою", — підкреслює Барабаш.

Це означає, що без оформлення відповідних документів на землю, ви не зможете зареєструвати право власності на побудовану нерухомість. До того ж частина 2 статті 376 ЦКУ прямо встановлює, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває права власності на нього.

Існує можливість набути право власності на самочинно збудоване майно за рішенням суду, але лише за умови, що земельна ділянка буде надана особі під уже збудоване майно у встановленому порядку. Це складний і довготривалий процес, який не гарантує позитивного результату.

Захист власника землі та наслідки для будівельника

Цивільний кодекс України захищає як власника землі, так і особу, яка здійснила самочинне будівництво. Якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за будівельником, суд може зобов’язати знести споруду коштом того, хто її звів. Як підкреслює Барабаш, на вимогу власника земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, якщо це не порушує права інших осіб.

У разі, якщо суд визнає право власності за власником землі, особа, яка здійснила будівництво, може претендувати на компенсацію витрат. Проте це не завжди покриває всі збитки, адже процеси можуть затягуватися, а судові витрати зростають.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 зазначила, що скасування реєстрації права власності на самочинно збудоване майно не вирішує юридичну долю споруди. Натомість власник землі може вимагати знесення будівлі або визнання права власності на неї.

Які ризики несе самочинне будівництво

Будівництво без документів на землю може призвести до низки проблем:

1. Неможливість оформити право власності. Без документів на землю зареєструвати будинок неможливо, що робить його юридично "невидимим".
2. Знесення споруди. Суд може зобов’язати знести будівлю коштом будівельника, якщо власник землі подасть позов.
3. Штрафи та відповідальність. За самовільне зайняття землі передбачена адміністративна відповідальність (стаття 53-1 КУпАП) — штрафи від 10 до 50 неоподатковуваних мінімумів (від 15 140 до 75 700 грн) для громадян і до 100 (151 400 грн) для посадових осіб. У разі значної шкоди власнику землі можлива навіть кримінальна відповідальність (стаття 197-1 КК України).
4. Фінансові втрати. Крім штрафів і витрат на знесення, особа може втратити кошти, вкладені в будівництво, якщо право власності перейде до власника землі.

"Особа, яка здійснює будівництво з істотним відхиленням від проєкту чи порушенням будівельних норм, може бути зобов’язана судом провести перебудову або знести споруду за власний рахунок", — наголошує Барабаш.

Як зробити правильно

Щоб уникнути ризиків, перед початком будівництва необхідно:

1. Оформити право власності чи користування земельною ділянкою.
2. Отримати дозвіл на будівельні роботи та затвердити проєкт.
3. Переконатися, що будівництво відповідає нормам і правилам.

"Громадянин чи юридична особа зобов’язані набути право власності чи користування земельною ділянкою у встановленому порядку, що убезпечить їх від судових спорів і фінансових втрат", — підсумовує Барабаш.

Що ще варто знати українцям

Багато українців роками користуються земельними ділянками, не маючи офіційних документів, що підтверджують їхнє право власності чи користування. Хоча часто посилаються на те, що земля належить родині "з діда-прадіда" або передана у спадок, без належного оформлення такі ділянки вважаються "тіньовими".

Також ми повідомляли, що в Україні діє чітка процедура оформлення земельних ділянок у межах населених пунктів, яка суттєво відрізняється від порядку оформлення землі за їхніми межами. Зважаючи на посилення правил та контролю у 2025 році, надзвичайно важливо досконало знати кожен етап цього процесу, щоб уникнути серйозних помилок.