Дом в селе — сколько должно быть этажей, чтобы не получить штраф

В 2025 году вопрос строительства в сельской местности в Украине остается актуальным, ведь все больше людей выбирают села для жизни или инвестиций в недвижимость. Однако количество этажей дома в селе строго регламентируется законодательством.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, сколько этажей реально разрешено возводить в селе и какие существуют ограничения и штрафы.

Что говорит закон: базовые ограничения

Основным документом, который регулирует этот вопрос, являются государственные строительные нормы (ГСН) Б.2.2-12:2019 "Планировка и застройка территорий". Именно он определяет, какую максимальную высоту и этажность может иметь жилой дом на территории населенного пункта, включая сельские населенные пункты.

Согласно действующим нормам в селе разрешено строить до 2 этажей включительно. Также допускается обустройство мансардного этажа, который не считается полноценным третьим.

"В пределах сельских населенных пунктов жилую застройку планируют преимущественно усадебного типа, до двух этажей с возможностью мансарды", — говорится в п. 6.3 ГСН.

А если хочется повыше

В 2025 году увеличился спрос на дома с тремя и более этажами — особенно среди инвесторов, которые рассматривают сельскую застройку как бизнес (мини-отели, аренда и т.д.). Но построить такой объект без нарушений будет сложно:

• третий этаж требует изменений целевого назначения земли;
• во многих селах земельные участки имеют целевое назначение — "для строительства и обслуживания жилого дома", что фактически ограничивает этажность;
• более двух этажей — уже не усадебная застройка, а объект многоквартирного строительства или коммерции.

Нужна документация и согласование

Как отмечают специалисты экспертного сервиса Dozvil, чтобы строить сверх разрешенного количества этажей, застройщику нужно:

1. Получить Градостроительные условия и ограничения (ГУО) у местных властей.
2. Разработать проект дома и согласовать его с архитектором.
3. Зарегистрировать декларацию или получить разрешение на выполнение строительных работ (если площадь или высота здания превышает нормы для "строительства по уведомлению").

В 2025 году электронная система ЕГЭССБ (Единая государственная электронная система в сфере строительства) уже полностью внедрена — все разрешения оформляются через нее. И она не пропустит проект с нарушением этажности без объяснений и дополнительных решений.

Исключения: когда три этажа — это законно

Несмотря на общие ограничения, существуют исключения:

• если территория имеет статус коттеджного городка со специальным детальным планом территории (ДПТ);
• если земля имеет назначение "для строительства многоквартирного жилого дома" или "для объектов туристической инфраструктуры";
• если застройщик согласовал проект с местным советом в рамках разработки документации пространственного планирования.

В некоторых громадах активно привлекают инвесторов в строительство жилья для ВПЛ или агротуризма — там правила могут быть более гибкими, но только в рамках согласованного генплана или ДПТ.

Чем грозит нарушение норм

Строительство сверх разрешенных этажей без надлежащих документов в 2025 году уже не "мелкое нарушение", а прямое нарушение законодательства, которое наказывается:

1. Штрафами от 8 500 и более.
2. Принудительным демонтажем незаконно построенных этажей.
3. Отказом в принятии объекта в эксплуатацию, даже если дом уже готов.

На практике это означает, что здание без утвержденных документов не получит адрес, не будет подключено к сетям, и в нем нельзя будет легально проживать или сдавать в аренду.

Что еще стоит знать украинцам

Загородная жизнь в Украине сегодня на пике популярности. Пандемия, война и переход на удаленную работу превратили прежние представления о даче в мечту каждого третьего человека о собственном доме. Теперь это идеальное сочетание комфорта, природы и безопасности.

Также мы рассказывали, что в Украине дачи давно перестали быть лишь местом для сельскохозяйственных работ, превратившись в полноценные зоны отдыха или даже постоянного проживания. Возможность застройки дачного участка регулируется не только его размером, но и целевым назначением, типом застройки, местными строительными нормами и наличием всей необходимой документации.