Будинок у селі — скільки має бути поверхів, щоб не отримати штраф

У 2025 році питання будівництва в сільській місцевості в Україні залишається актуальним, адже дедалі більше людей обирають села для життя чи інвестицій у нерухомість. Проте кількість поверхів будинку в селі суворо регламентується законодавством.

Редакція Новини.LIVE розповідає, скільки поверхів реально дозволено зводити в селі та які існують обмеження та штрафи.

Що говорить закон: базові обмеження

Основним документом, який регулює це питання, є державні будівельні норми (ДБН) Б.2.2-12:2019 "Планування і забудова територій". Саме він визначає, яку максимальну висоту і поверховість може мати житловий будинок на території населеного пункту, включаючи сільські населені пункти.

Згідно з чинними нормами в селі дозволено будувати до 2 поверхів включно. Також допускається облаштування мансардного поверху, який не вважається повноцінним третім.

"У межах сільських населених пунктів житлову забудову планують переважно садибного типу, до двох поверхів з можливістю мансарди", — йдеться в п. 6.3 ДБН.

А якщо хочеться вище

У 2025 році збільшився попит на будинки із трьома і більше поверхами – особливо серед інвесторів, які розглядають сільську забудову як бізнес (мініготелі, оренда тощо). Але збудувати такий об'єкт без порушень буде складно:

• третій поверх потребує змін цільового призначення землі;
• у багатьох селах земельні ділянки мають цільове призначення — "для будівництва та обслуговування житлового будинку", що фактично обмежує поверховість;
• понад два поверхи — вже не садибна забудова, а об’єкт багатоквартирного будівництва або комерції.

Потрібна документація та погодження

Як наголошують фахівці експертного сервісу Dozvil, щоб будувати понад дозволену кількість поверхів, забудовнику потрібно:

1. Отримати Містобудівні умови та обмеження (МУО) у місцевої влади.
2. Розробити проєкт будинку та погодити його з архітектором.
3. Зареєструвати декларацію або отримати дозвіл на виконання будівельних робіт (якщо площа чи висота будівлі перевищує норми для "будівництва за повідомленням").

У 2025 році електронна система ЄДЕССБ (Єдина державна електронна система у сфері будівництва) вже повністю запроваджена — всі дозволи оформлюються через неї. І вона не пропустить проєкт з порушенням поверховості без пояснень та додаткових рішень.

Винятки: коли три поверхи — це законно

Попри загальні обмеження, існують винятки:

• якщо територія має статус котеджного містечка зі спеціальним детальним планом території (ДПТ);
• якщо земля має призначення "для будівництва багатоквартирного житлового будинку" або "для об’єктів туристичної інфраструктури";
• якщо забудовник узгодив проєкт з місцевою радою в рамках розробки документації просторового планування.

У деяких громадах активно залучають інвесторів у будівництво житла для ВПО чи агротуризму — там правила можуть бути гнучкішими, але лише в рамках узгодженого генплану або ДПТ.

Чим загрожує порушення норм

Будівництво понад дозволені поверхи без належних документів у 2025 році вже не "дрібне порушення", а пряме порушення законодавства, що карається:

1. Штрафами від 8 500 і більше.
2. Примусовим демонтажем незаконно збудованих поверхів.
3. Відмовою в прийнятті об'єкта в експлуатацію, навіть якщо будинок вже готовий.

На практиці це означає, що будівля без затверджених документів не отримає адресу, не буде підключена до мереж, і в ній не можна буде легально проживати або здавати в оренду.

Що ще варто знати українцям

Заміське життя в Україні сьогодні на піку популярності. Пандемія, війна та перехід на віддалену роботу перетворили колишні уявлення про дачу на мрію кожної третьої людини про власний будинок. Тепер це ідеальне поєднання комфорту, природи та безпеки.

Також ми розповідали, що в Україні дачі давно перестали бути лише місцем для сільськогосподарських робіт, перетворившись на повноцінні зони відпочинку або навіть постійного проживання. Можливість забудови дачної ділянки регулюється не тільки її розміром, а й цільовим призначенням, типом забудови, місцевими будівельними нормами та наявністю всієї необхідної документації.