Долги за коммуналку и покупка квартиры — кто должен платить

Покупка квартиры на вторичном рынке может казаться выгодной сделкой, особенно если цена занижена из-за наличия долгов за коммунальные услуги. Однако прежде чем решиться на такое приобретение, стоит разобраться в юридических аспектах и возможных рисках.

Редакция Новини.LIVE рассматривает нюансы такой ситуации.

Долги за коммуналку: кто обязан платить

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Украины, обязанность оплачивать коммунальные услуги возлагается на лицо, которое пользовалось ими. Это означает, что долги, накопленные предыдущим владельцем, остаются его ответственностью, даже после продажи недвижимости.

Однако на практике покупатели нередко сталкиваются с требованиями коммунальных служб оплатить задолженность. Некоторые поставщики услуг пользуются юридической неосведомленностью граждан и пытаются "вытрясти" долги с нового владельца.

Чтобы избежать подобных проблем, следует:

• проверить наличие задолженности перед покупкой, запросив соответствующие справки у продавца;
• четко прописать в договоре купли-продажи, что долги остаются за предыдущим владельцем;
• в случае давления со стороны коммунальных служб ссылаться на законодательство.

Исключения: когда покупатель берет на себя долги

Есть случаи, когда новый владелец вынужден погашать долги предыдущего хозяина. Это может произойти, если:

• в договоре купли-продажи прямо указано, что покупатель берет на себя долги;
• стоимость жилья была снижена на сумму задолженности, а покупатель добровольно согласился ее оплатить.

Если в документе нет пункта о долгах, коммунальщики не могут заставить вас их оплачивать.

Арест квартиры из-за долгов

В некоторых случаях из-за значительной задолженности коммунальные службы подают в суд, что может привести к аресту квартиры. Согласно статье 73 Закона Украины "О нотариате", нотариус имеет право наложить запрет на отчуждение недвижимости, если ее владелец имеет долги, превышающие десятикратный размер минимальной зарплаты (на 2025 год — 32 тыс. грн).

Если квартира находится под арестом:

• ее продажа становится невозможной до погашения долга;
• владелец может реструктурировать задолженность, чтобы снять ограничения;
• судебные исполнители могут продать жилье на аукционе, даже если это единственная недвижимость владельца.

Покупателю стоит проверять, нет ли ареста на квартиру, обратившись в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Как безопасно купить квартиру с долгами

Если вы все же рассматриваете вариант покупки квартиры с долгами, придерживайтесь следующих правил:

• проверьте историю недвижимости. Запросите у продавца справки об отсутствии задолженности;
• убедитесь, что нет ареста. Обратитесь в реестр прав на недвижимость;
• обсудите вопрос долгов до подписания сделки. Четко пропишите в договоре, что они остаются за предыдущим владельцем;
• не поддавайтесь давлению со стороны коммунальных служб. Они не имеют законных оснований требовать уплаты задолженностей, возникших в прошлые периоды;
• проконсультируйтесь с юристом. Это поможет избежать непредвиденных ситуаций.

Покупка квартиры с долгами за коммуналку может быть выгодной только при условии, что вы хорошо разобрались в юридических аспектах и знаете, как защитить свои права. Согласно закону, задолженность остается за предыдущим владельцем, но коммунальные службы могут пытаться заставить нового хозяина ее оплатить.

Ранее мы публиковали подробную инструкцию, которая поможет продать недвижимость в Украине, находясь за границей, и получить за нее деньги. Для этого не нужно лично приезжать в Украину. Однако, чтобы сделка прошла успешно и безопасно, необходимо соблюдать ряд важных шагов.

Отметим также, что в условиях военного положения в Украине продажа квартиры может быть затруднена из-за невозможности выписать всех зарегистрированных лиц. Это часто связано с пребыванием людей за границей или их невозможностью приехать в Украину. В таких случаях недвижимость может продаваться с прописанными лицами, что требует особого внимания к юридическим аспектам. Важно отметить, что продажа квартиры с зарегистрированными лицами не запрещена, но требует согласия всех собственников и прописанных лиц.