Борги за комуналку та купівля квартири — хто має платити

Купівля квартири на вторинному ринку може здаватися вигідною угодою, особливо якщо ціна занижена через наявність боргів за комунальні послуги. Проте перш ніж зважитися на таке придбання, варто розібратися в юридичних аспектах та можливих ризиках. 

Редакція Новини.LIVE розглядає нюанси такої ситуації.

Борги за комуналку: хто зобов’язаний платити

Згідно зі статтею 162 Житлового кодексу України, обов’язок сплачувати комунальні послуги покладається на особу, яка користувалася ними. Це означає, що борги, накопичені попереднім власником, залишаються його відповідальністю, навіть після продажу нерухомості.

Однак на практиці покупці нерідко стикаються з вимогами комунальних служб сплатити заборгованість. Деякі постачальники послуг користуються юридичною необізнаністю громадян і намагаються "витрусити" борги з нового власника.

Щоб уникнути подібних проблем, слід:

• перевірити наявність заборгованості перед купівлею, запросивши відповідні довідки у продавця;
• чітко прописати в договорі купівлі-продажу, що борги залишаються за попереднім власником;
• у разі тиску з боку комунальних служб посилатися на законодавство.

Винятки: коли покупець бере на себе борги

Є випадки, коли новий власник змушений погашати борги попереднього господаря. Це може статися, якщо:

• у договорі купівлі-продажу прямо зазначено, що покупець бере на себе борги;
• вартість житла була знижена на суму заборгованості, а покупець добровільно погодився її сплатити.

Якщо в документі немає пункту про борги, комунальники не можуть змусити вас їх оплачувати.

Арешт квартири через борги

У деяких випадках через значну заборгованість комунальні служби подають до суду, що може призвести до арешту квартири. Згідно зі статтею 73 Закону України "Про нотаріат", нотаріус має право накласти заборону на відчуження нерухомості, якщо її власник має борги, що перевищують десятиразовий розмір мінімальної зарплати (на 2025 рік — 32 тис. грн).

Якщо квартира перебуває під арештом:

• її продаж стає неможливим до  погашення боргу;
• власник може реструктурувати заборгованість, щоб зняти обмеження;
• судові виконавці можуть продати житло на аукціоні, навіть якщо це єдина нерухомість власника.

Покупцеві варто перевіряти, чи немає арешту на квартиру, звернувшись до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Як безпечно купити квартиру з боргами

Якщо ви все ж таки розглядаєте варіант купівлі квартири з боргами, дотримуйтеся наступних правил:

• перевірте історію нерухомості. Запросіть у продавця довідки про відсутність заборгованості;
• переконайтеся, що немає арешту. Зверніться до реєстру прав на нерухомість;
• обговоріть питання боргів до підписання угоди. Чітко пропишіть у договорі, що вони залишаються за попереднім власником;
• не піддавайтеся тиску з боку комунальних служб. Вони не мають законних підстав вимагати сплати заборгованостей, що виникли у минулі періоди;
• проконсультуйтеся з юристом. Це допоможе уникнути непередбачених ситуацій.

Купівля квартири з боргами за комуналку може бути вигідною лише за умови, що ви добре розібралися в юридичних аспектах і знаєте, як захистити свої права. Відповідно до закону, заборгованість залишається за попереднім власником, але комунальні служби можуть намагатися змусити нового господаря її оплатити.

Раніше ми публікували детальну інструкцію, яка допоможе продати нерухомість в Україні, перебуваючи за кордоном, та отримати за неї кошти. Для цього не потрібно особисто приїжджати в Україну. Проте, щоб угода пройшла успішно та безпечно, необхідно дотримуватися низки важливих кроків. 

Зазначимо також, що в умовах воєнного стану в Україні продаж квартири може бути ускладнений через неможливість виписати всіх зареєстрованих осіб. Це часто пов'язано з перебуванням людей за кордоном або їх неможливістю приїхати в Україну. У таких випадках нерухомість може продаватися з прописаними особами, що потребує особливої уваги до юридичних аспектів. Важливо зазначити, що продаж квартири з зареєстрованими особами не заборонено, але потребує згоди всіх власників та прописаних осіб.