Целевое назначение земли: Шуляк объяснила проблему для застройщиков

В Украине существует проблема с разработкой и утверждением градостроительной документации. Отсутствие так называемого генерального плана делает невозможным законное строительство недвижимости на конкретном участке. В Киеве, например, продолжает функционировать генплан, разработанный в 1997-м и утвержденный в 2000 году.

Об этом рассказала председатель комитета ВРУ по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк, передает Новини.LIVE.

Почему нужны новые генеральные планы

Без актуальной документации невозможно разработать проект строительства, получить ГУО (градостроительные условия и ограничения), подтвердить соответствие будущего объекта целевому назначению земли и государственным нормам. Например, в Киеве действует генеральный план, которому почти 30 лет.

Чтобы исправить проблему, местные общины обязали разработать новый вид документации под названием "комплексный план пространственного развития" до 1 января 2025 года. Однако полномасштабная война сделала невозможным выполнение задачи, и Верховная Рада приняла решение отсрочить ее до 1 января 2028-го.

"Но Киев не спешит, как и вообще большие города. Спешат маленькие общины, ведь они четко осознают, что не будет плана — не будет развития, денег, инвестиций. Видимо, Киеву и другим крупным городам не нужны инвестиции", — отметила Шуляк во время панельной дискуссии "Стратегический фактор развития: отсутствие градостроительной документации и согласования проектов".

По ее словам, сейчас застройщики нашли решение, как обходить ограничения по целевому назначению земельных участков. Ведь бизнес не может простаивать: потенциальные большие финансовые потери "мотивируют" искать оптимальные решения в существующих условиях.

Как девелоперы обходят ограничения

В Киеве еще до начала полномасштабной войны начали появляться апартаменты. Юридически это коммерческая недвижимость, которая может размещаться в любом здании. Однако помещения обустроены для комфортного проживания: имеют зоны отдыха, кухню, санузел и т.д.

"Это выход из ситуации, когда на землях, не предназначенных для жилищного строительства, можно возвести апартаменты. Но это вредит городу и его жителям. Потому что недвижимость не соответствует требованиям социальной инфраструктуры, по озеленению, количеству детских/спортивных/хозяйственных площадок", — констатировала спикер.

Руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль добавил, что фундаментальная проблема — это именно отсутствие генерального плана города, из-за чего компании могут менять целевое назначение участка под собственные нужды. В случае с апартаментами — отказываться от нормативных требований, касающихся жилья.

Какие проблемы волнуют застройщиков

Глава Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов на панельной дискуссии поделился результатами опроса среди застройщиков. Удалось выяснить, какие проблемы больше всего волнуют участников рынка:

• стабильность разрешений;
• получение градостроительных условий и ограничений;
• градостроительная подготовка земельного участка к дальнейшему использованию.

Именно отсутствие решений по градостроительной подготовке и планированию мешает реализации крупных проектов. Весь цикл занимает примерно три года — условно, от начала разработки документации до конца утверждения плана территории. Однако строить жилые объекты нужно уже сегодня.

Соучредительница и СЕО архитектурно-проектной компании AIMM Анна Искиердо отметила, что крупнейшими локациями в крупных городах, где можно реализовывать стратегически важные объекты, являются промзоны. Однако из-за ограничений в целевом предназначении земли там невозможно начать строительство.

Елена Шуляк добавила, что настало время переходить от мотивационных решений к карательным мерам. В частности не финансировать местные общины до разработки градостроительной документации. Иначе населенные пункты с их жителями будут страдать дальше.

Что еще нужно знать украинцам

Ранее Новини.LIVE писали, сколько может стоить возведение частного дома площадью 200 квадратный метров в 2026 году. За строительство "коробки" придется заплатить ориентировочно 83 600 долларов. Сумма не включает монтаж окон, отопление и ремонт.

Также Новини.LIVE рассказывали, какую жилищную программу для ВПЛ хотят ввести в Украине. Правительство планирует запустить проект "Домики в селе", дабы дать возможность переселенцам поселиться в сельской местности. Дома будут передавать в коммунальную собственность.