Цільове призначення землі: Шуляк пояснила проблему для забудовників

В Україні існує проблема з розробкою і затвердженням містобудівної документації. Відсутність так званого генерального плану унеможливлює законне будівництво нерухомості на конкретній ділянці. Зокрема в Києві продовжує функціонувати генплан, розроблений в 1997-му і затверджений у 2000 році.

Про це розповіла голова комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк, передає Новини.LIVE.

Чому потрібні нові генеральні плани

Без актуальної документації неможливо розробити проєкт будівництва, отримати МУО (містобудівні умови та обмеження), підтвердити відповідність майбутнього об’єкту цільовому призначенню землі та державним нормам. Наприклад, у Києві діє генеральний план, якому майже 30 років.

Аби виправити проблему, місцеві громади зобов’язали розробити новий вид документації під назвою "комплексний план просторового розвитку" до 1 січня 2025 року. Однак повномасштабна війна унеможливила виконання завдання, і Верховна Рада ухвалила рішення відтермінувати його до 1 січня 2028-го.

"Але Київ не поспішає, як і взагалі великі міста. Поспішають маленькі громади, бо вони чітко усвідомлюють, що не буде плану — не буде розвитку, грошей, інвестицій. Мабуть, Києву та іншим великим містам не потрібні інвестиції", — зазначила Шуляк під час панельної дискусії "Стратегічний фактор розвитку: відсутність містобудівної документації та погодження проєктів".

За її словами, нині забудовники знайшли рішення, як оминати обмеження щодо цільового призначення земельних ділянок. Адже бізнес не може простоювати: потенційні великі фінансові втрати "мотивують" шукати оптимальні рішення в існуючих умовах.

Як девелопери обходять обмеження

В Києві ще до початку повномасштабної війни почали з’являтися апартаменти. Юридично це комерційна нерухомість, яка може розміщуватися в будь-якій будівлі. Однак приміщення облаштовані для комфортного проживання: мають зони для відпочинку, кухню, санвузол тощо.

"Це вихід із ситуації, коли на землях, не призначених для житлового будівництва, можна звести апартаменти. Але це шкодить місту і його мешканцям. Бо нерухомість не відповідає вимогам соціальної інфраструктури, щодо озеленення, кількості дитячих/спортивних/господарських майданчиків", — констатувала спікерка.

Керівник проєктів Perfect Group Олексій Коваль додав, що фундаментальна проблема — це саме відсутність генерального плану міста, через що компанії можуть змінювати цільове призначення ділянки під власні потреби. У випадку з апартаментами — відмовлятися від нормативних вимог, які стосуються житла.

Які проблеми хвилюють забудовників

Голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов на панельній дискусії поділився результатами опитування серед забудовників. Вдалося з’ясувати, які проблеми найбільше хвилюють учасників ринку:

• стабільність дозволів;
• отримання містобудівних умов та обмежень;
• містобудівна підготовка земельної ділянки до подальшої використання.

Саме відсутність рішень щодо містобудівної підготовки і планування стоїть на заваді реалізації великих проєктів. Весь цикл займає приблизно три роки — умовно, від початку розробки документації до кінця затвердження плану території. Однак будувати житлові об’єкти потрібно вже сьогодні.

Співзасновниця та СЕО архітектурно-проєктної компанії AIMM Анна Іскіердо зазначила, що найбільшими локаціями у великих містах, де можна реалізовувати стратегічно важливі об’єкти, є промзони. Однак через обмеження в цільовому призначенні землі там неможливо почати будівництво.

Олена Шуляк додала, що час переходити від мотиваційних рішень до каральних заходів. Зокрема не фінансувати місцеві громади до розроблення містобудівної документації. Інакше населені пункти з їх мешканцями будуть страждати далі.

Що ще варто знати українцям

Раніше Новини.LIVE писали, скільки може коштувати зведення приватного будинку площею 200 квадратний метрів у 2026 році. За будівництво "коробки" доведеться заплатити орієнтовно 83 600 доларів. Сума не включає монтаж вікон, опалення і ремонт.

Також Новини.LIVE розповідали, яку житлову програму для ВПО хочуть запровадити в Україні. Уряд планує запустити проєкт "Будиночки в селі", аби дати змогу переселенцям оселитися в сільській місцевості. Будинки будуть передавати у комунальну власність.