ОСМД и управляющая компания — кто обеспечит лучшее управление

Время от времени среди владельцев квартир возникает дискуссия: а не создать ли ОСМД для того, чтобы самостоятельно управлять своим домом. Одни являются ярыми сторонниками этой идеи, а другие же выступают в пользу управляющей компании.

Новини.LIVE выясняли, что лучше: ОСМД или управляющая компания, особенно в военное время.

Что такое ОСМД

Если коротко, то ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома) — это юридическое лицо. Оно создается самими жильцами для управления своим домом.

Плюсы ОСМД

1. Контроль и прозрачность. Решения принимают сами совладельцы на общем собрании. Они также формируют бюджет, выбирают председателя или правление и могут контролировать расходы.
2. Экономия на услугах. Во многих случаях ОСМД может договориться о меньших ценах на услуги, начиная от ремонта, заканчивая внедрением энергоэффективных мероприятий, или же выполнять часть работ собственными силами.
3. Гибкость в выборе подрядчиков. ОСМД может нанимать сторонние службы, создавать штат работников или совмещать модели. Более того: решения адаптируются к потребностям дома.
4. Возможность привлечения грантов или программ энергоэффективности. ОСМД чаще имеют доступ к государственным или городским программам поддержки (ремонты, термомодернизация), иногда со льготами.

Минусы ОСМД

1. Нужна активность жителей и время. Ведь создание и эффективное управление требует инициативы, собраний, учета, ведения документации. Часто эта нагрузка ложится на нескольких человек.
2. Риск кадровых и организационных ошибок. Председатель или правление могут не иметь опыта в хозяйственной деятельности, тендерах, бухгалтерии. Это может привести к неэффективности или конфликтам.
3. Юридическая и финансовая ответственность. ОСМД — юридическое лицо с обязанностями (налоги, отчетность, договорные отношения), что требует правильного ведения бухгалтерии и правового сопровождения.
4. Коррупционные риски. Заказ выполнения работ у "своих" подрядчиков по завышенным ценам.

Что такое управляющая компания

Управляющая компания — это сторонний подрядчик или бизнес, которому жильцы или орган местного самоуправления или застройщик на начальном этапе делегируют функции по содержанию и обслуживанию дома.

Плюсы управляющей компании

1. Профессиональное, "под ключ" управление. Компания предоставляет штат специалистов (сантехники, электрики, менеджеры), имеет отлаженные процессы и опыт обслуживания нескольких домов. Это удобно, если жильцы не готовы управлять сами.
2. Меньше административной нагрузки на жителей. После подписания контракта большинство операций выполняет компания: ремонты, уход, решение аварийных ситуаций.
3. Гарантии и стандарты. Обычно компании прописывают SLA — условия предоставления услуг. В них, в частности, прописываются штрафы за некачественное выполнение, что дает возможность владельцам квартир механизм для возмещения убытков.

Минусы управляющей компании

1. Меньший контроль со стороны жильцов. Могут быть случаи, что жильцы не имеют доступа к контролю над ежедневными расходами и решениями. Соответственно, возникает риск непрозрачного использования средств.
2. Дороже, чем ОСМД. Услуги коммерческой компании включают в себя определенную маржу. И в некоторых случаях взносы оказываются выше, чем при самоуправлении.
3. Риск недобросовестного подрядчика. На рынке бывают как профессиональные игроки, так и те, кто работает формально. Поэтому при выборе управляющей компании важен тщательный отбор и контроль договора.

Что же выбрать во время военного положения: ОСМД или управляющую компанию

ОСМД и управляющую компанию, независимо от того, есть военное положение или нет, сравнивать между собой некорректно, пояснил Новини.LIVE глава Союза потребителей коммунальных услуг Олег Попенко.

Он отметил, что ОСМД, прежде всего, это самообслуживание.

"ОСМД это не панацея, но временный вариант. Это переходный этап дальнейшего движения к профессиональному управлению многоквартирными домами", — считает Олег Попенко.

По его словам, профессиональное управление многоквартирным домом может обеспечить управляющая компания.

"И это должна быть профессиональная управляющая компания, а не та, которую навязывает городская власть. Но, к сожалению, пока у нас пришли к тому, что нам необходимо создавать профессиональных управляющих. К тому времени уже было создано около 30-40 тысяч ОСМД по всей Украине", — отметил он.

Попенко напомнил, что в Польше при переходе к профессиональному управлению многоквартирными домами было предложено создание аналога украинского ОСМД с конкретными сроками перехода.

Параллельно с этим, в университетах страны были созданы факультеты профессионального обучения управлению многоквартирных домов.

"В Украине же первые ОСМД начали появляться в 1998-1999 годах. Массовая "ОСМДизация" появилась у нас в 2012-2015 годах. А профессиональное обучение управляющих начало появляться в 2017-2019 годах. То есть огромная разница в подходах и процессах привела к тому, что рынок управляющих многоквартирных домов, вообще, жилищная политика по управлению многоквартирными домами, оказалась ужасно разбалансированной", — рассказал Попенко.

По словам председателя Союза потребителей коммунальных услуг, в Украине
сейчас отсутствует полный контроль в системе управления многоквартирными домами.

"Отсутствует система не только контроля, а вообще система возможности решения конфликтных ситуаций в многоквартирных домах. Например, в США существует даже такая структура как жилищный суд. И там решаются вопросы между арендатором и арендодателем, между управляющей компанией и еще другой структурой. Это абсолютно нормально, и это работает", — рассказал эксперт.

Попенко подчеркнул, что из-за российских обстрелов жилых домов некоторые жители не могут получить компенсацию за разрушенное жилье, поскольку местные власти не знают, у кого это имущество стоит на балансе.

По его словам, в Украине списали многоквартирные дома в 2014 году с баланса, но сейчас предлагают все вернуть, чтобы была возможность привлечь средства на их восстановление.

Ранее мы рассказывали, что право собственности на недвижимость в Украине защищается законом, но есть случаи, когда оно может быть прекращено. Также выяснили, какой штраф придется заплатить, если вовремя не зарегистрировать место жительства.