ОСМД или управляющая компания — в чем разница и что выбрать

У большинства украинцев, проживающих в многоквартирных домах, возникает вопрос: кто должен заботиться о состоянии дома, подвалы, лифты, освещение, крыши и придомовую территорию? Две главные формы управления — это ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома) и управляющая компания. Обе модели работают по законодательству, но между ними — существенная разница.

Редакция Новини.LIVE рассказывает о ключевых различиях между ОСМД и управляющей компанией.

Как работает ОСМД — и что оно дает жильцам

ОСМД — это добровольное объединение совладельцев, которое создается для самостоятельного управления домом. Такое объединение имеет юридический статус, ведет счета, заключает договоры и принимает решения через общее собрание жильцов.

Преимущества ОСМД:

• полная автономия — жители сами выбирают, с кем заключать соглашения, каких подрядчиков нанимать, как распределять средства;
• прозрачность расходов — все платежи и сметы утверждаются коллективно;
• возможность экономить — ОСМД часто находит более дешевых подрядчиков, чем те, которых предлагает управляющая компания.

Но есть и недостатки. Так, ответственность ложится на жильцов — кто-то должен вести бухгалтерию, организовывать собрания, контролировать ремонт. Кроме того необходимо активное участие — пассивные совладельцы могут тормозить принятие решений.

В 2025 году создание ОСМД поддерживается государственными и муниципальными программами, в частности через возможность участия в энергоэффективных инициативах.

Как функционирует управляющая компания

Это частное юридическое лицо, которое жители выбирают (или которое назначается городским советом, если решение не принято самими жителями). Компания отвечает за весь спектр услуг — от уборки до капремонта.

Плюсы управляющей компании:

• меньше забот для жильцов — не нужно организовывать ОСМД, вести документацию, искать подрядчиков;
• есть ответственная структура — в случае аварий, поломок или невыполненных обязательств можно обращаться напрямую.

Минусы:

• минимальное влияние жильцов — тариф устанавливает компания, изменить его без согласия самой компании сложно.
• риск некачественного обслуживания — если компания не выполняет обязательства, заставить ее можно только через суд.
• плата может быть выше — жильцы не имеют механизмов контроля расценок.

В случае недовольства услугами такой компании сменить ее непросто, отмечают в корпорации недвижимости РИЕЛ. По закону, требуется решение большинства совладельцев, заключение новых договоров и часто — юридические консультации.

Правовое регулирование: что изменилось

В 2025 году действует Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", который определяет, что совладельцы имеют право:

• выбирать форму управления домом;
• создать ОСМД в любое время;
• сменить управляющую компанию, если есть обоснованные претензии.

Также действует обновленный механизм электронного голосования совладельцев — через Дія или сервисы местных органов самоуправления.

Какая модель выгоднее в долгосрочной перспективе

1. ОСМД — это больше усилий на старте, но потенциально высокий уровень контроля и эффективности. Особенно выгодно, если жильцы активны, заинтересованы в сохранении дома и готовы участвовать в делах.
2. Управляющая компания — удобнее для пассивного большинства, однако эта модель может не стимулировать компанию к высокому качеству услуг, если нет конкуренции или контроля.

В новостройках застройщик обычно "назначает" свою компанию, но после ввода дома в эксплуатацию жильцы имеют право изменить форму управления.

Что еще стоит знать украинцам

Жители многоквартирных домов часто считают придомовую территорию (детские площадки, скамейки, деревья) своей собственностью, но юридически этот вопрос не так прост. Сейчас снова встал вопрос о правовом статусе этой земли: кто ею владеет, что можно и нельзя на ней делать, а также кто имеет право ею распоряжаться, особенно в период войны и послевоенного восстановления.

Также мы рассказывали, что украинский рынок новостроек прошел через значительные изменения за последний год: инвесторы, которые раньше были движущей силой, теперь заняли выжидательную позицию из-за высокой стоимости строительства. Это заставляет девелоперов пересматривать свои стратегии, сосредотачиваясь на точечных, нишевых проектах вместо масштабного строительства.