ОСББ чи керуюча компанія — в чому різниця та що обрати

У більшості українців, які мешкають у багатоквартирних будинках, постає питання: хто має піклуватися про стан будинку, підвали, ліфти, освітлення, дахи та прибудинкову територію? Дві головні форми управління — це ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) та керуюча компанія. Обидві моделі працюють за законодавством, але між ними — суттєва різниця.

Редакція Новини.LIVE розповідає про ключові відмінності між ОСББ і керуючою компанією.

Як працює ОСББ — і що воно дає мешканцям

ОСББ — це добровільне об'єднання співвласників, яке створюється для самостійного управління будинком. Таке об'єднання має юридичний статус, веде рахунки, укладає договори та приймає рішення через загальні збори мешканців.

Переваги ОСББ:

• повна автономія — мешканці самі обирають, з ким укладати угоди, яких підрядників наймати, як розподіляти кошти;
• прозорість витрат — усі платежі та кошториси затверджуються колективно;
• можливість економити — ОСББ часто знаходить дешевших підрядників, ніж ті, яких пропонує управляюча компанія.

Але є й недоліки. Так, відповідальність лягає на мешканців — хтось має вести бухгалтерію, організовувати збори, контролювати ремонт. Крім того необхідна активна участь — пасивні співвласники можуть гальмувати прийняття рішень.

У 2025 році створення ОСББ підтримується державними та муніципальними програмами, зокрема через можливість участі в енергоефективних ініціативах.

Як функціонує керуюча компанія

Це приватна юридична особа, яку мешканці обирають (або яка призначається міською радою, якщо рішення не ухвалене самими мешканцями). Компанія відповідає за весь спектр послуг — від прибирання до капремонту.

Плюси керуючої компанії:

• менше турбот для мешканців — не потрібно організовувати ОСББ, вести документацію, шукати підрядників;
• є відповідальна структура — у разі аварій, поломок чи невиконаних зобов’язань можна звертатися напряму.

Мінуси:

• мінімальний вплив мешканців — тариф встановлює компанія, змінити його без згоди самої компанії складно.
• ризик неякісного обслуговування — якщо компанія не виконує зобов’язання, змусити її можна лише через суд.
• плата може бути вищою — мешканці не мають механізмів контролю розцінок.

У разі незадоволення послугами такої компанії змінити її непросто, наголошують у корпорації нерухомості РІЕЛ. За законом, потрібне рішення більшості співвласників, укладення нових договорів і часто — юридичні консультації.

Правове регулювання: що змінилося

У 2025 році діє Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", який визначає, що співвласники мають право:

• обирати форму управління будинком;
• створити ОСББ будь-коли;
• змінити керуючу компанію, якщо є обґрунтовані претензії.

Також діє оновлений механізм електронного голосування співвласників — через Дія або сервіси місцевих органів самоврядування.

Яка модель вигідніша у довгостроковій перспективі

1. ОСББ — це більше зусиль на старті, але потенційно вищий рівень контролю та ефективності. Особливо вигідно, якщо мешканці активні, зацікавлені у збереженні будинку й готові брати участь у справах.
2. Керуюча компанія — зручніше для пасивної більшості, однак ця модель може не стимулювати компанію до високої якості послуг, якщо немає конкуренції або контролю.

У новобудовах забудовник зазвичай "призначає" свою компанію, але після введення будинку в експлуатацію мешканці мають право змінити форму управління.

Що ще варто знати українцям

Мешканці багатоквартирних будинків часто вважають прибудинкову територію (дитячі майданчики, лавки, дерева) своєю власністю, але юридично це питання не таке просте. Зараз знову постало питання про правовий статус цієї землі: хто нею володіє, що можна і не можна на ній робити, а також хто має право нею розпоряджатися, особливо в період війни та повоєнної відбудови. 

Також ми розповідали, що український ринок новобудов пройшов через значні зміни за останній рік: інвестори, що раніше були рушійною силою, тепер зайняли вичікувальну позицію через високу вартість будівництва. Це змушує девелоперів переглядати свої стратегії, зосереджуючись на точкових, нішевих проєктах замість масштабного будівництва.