Багатоквартирний будинок — що належить всім мешканцям

Коли ви купуєте квартиру в багатоквартирному будинку, ви стаєте не лише власником свого житла, а й співвласником усієї споруди та прилеглих територій. Це означає, що ви разом з іншими мешканцями несете відповідальність за спільне майно, яке забезпечує комфортне проживання та функціонування будинку. Розуміння прав, обов’язків і особливостей управління спільною власністю допомагає уникнути конфліктів і підтримувати будинок у належному стані.

У 2025 році це положення регулюється Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", наголошує адвокат Олександр Малик. Це означає, що дах, підвал, сходові клітини, несучі конструкції, інженерні комунікації (від ліфтів до вентиляції), а також прилеглі ділянки — це не просто "нічийне", а спільне сумісне майно. Його не можна поділити чи продати частину окремо.

Що належить до спільного майна

Перелік досить широкий:

• дах, стіни, фундаменти;
• сходові клітини, холи, коридори;
• підвали, технічні приміщення, горища;
• всі будинкові інженерні мережі (опалення, каналізація, водопостачання, електрика);
• ліфти, домофони, вентиляція;
• прибудинкова територія (якщо закріплена за будинком).

Нюанс у тому, що нежитлові приміщення (наприклад, магазини на першому поверсі) не є спільним майном. Проте їхні власники — повноправні співвласники будинку.

Особливості спільної сумісної власності

У мешканців немає визначених часток на дах, труби чи коридор — усе належить спільно. Це ускладнює поділ, але й не дає змоги комусь "приватизувати" шматок підвалу чи технічної шахти.

Це майно служить усім, а тому воно не підлягає арешту при боргах одного із співвласників. Також воно не може бути перетворене на приватну власність окремої особи без згоди інших.

Які обов’язки мають співвласники

Спільна власність — це не лише право, а й відповідальність. У 2025 році вимоги до технічного утримання будинків значно посилилися, тому співвласники повинні:

• забезпечувати належний стан інженерних мереж;
• підтримувати чистоту та порядок у спільних приміщеннях;
• дотримуватись пожежної та санітарної безпеки;
• проводити ремонти — як поточні, так і капітальні;
• не змінювати конструкції будинку без погодження;
• виконувати рішення ОСББ або інших форм управління;
• відшкодовувати шкоду, заподіяну спільному майну.

Що мають право і чого не можуть робити співвласники

Мешканці мають право:

• користуватись спільним майном (наприклад, коморами, подвір’ям);
• знати, в якому технічному стані майно, скільки коштує його обслуговування;
• отримувати компенсацію у разі завдання збитків їхній частці в спільному майні.

Але не мають права:

• самовільно перебудовувати або змінювати цільове призначення спільних приміщень;
• захоплювати спільну територію чи здавати її в оренду без згоди інших;
• забороняти доступ до спільного майна іншим мешканцям;
• ухвалювати одноосібно рішення щодо експлуатації чи перепланування спільних частин будинку.

Хто несе відповідальність за пошкодження

Все залежить від причин пошкодження:

1. Окремий мешканець — відповідає, якщо сам пошкодив майно: пробив трубу, встановив кондиціонер у несумісний спосіб тощо.
2. Управитель або ОСББ — якщо шкода виникла через бездіяльність (наприклад, не відремонтували дах вчасно).
3. Треті особи — у разі вандалізму, злому, проникнення.
4. Форс-мажор — природні катаклізми або війна. Тут відповідальність — за державою, якщо передбачено компенсаційні програми.

Що робити у разі конфлікту

У 2025 році переважна більшість будинків в Україні вже мають ОСББ. Саме там співвласники вирішують усі спірні питання на зборах. Якщо згоди немає — треба звернутися до юриста, а за потреби — подавайте позов до суду.

Суди визнають спільне майно непідсудним для одноосібного розпорядження. Тож рішення ухвалюється колегіально.

Як повідомлялось, український ринок новобудов зазнав значних змін за останній рік: інвестори, що раніше були основними покупцями, нині на паузі, попри високу вартість будівництва. Це змушує девелоперів переглядати стратегії, зосереджуючись на точкових, нішевих проєктах замість масштабного будівництва. 

Також ми розповідали, що Україна продовжує наближати свої фінансові стандарти до норм Євросоюзу. Національний банк України затвердив Стратегію розвитку іпотечного кредитування, яка має на меті зробити ринок житлових позик прозорішим, безпечнішим та передбачуванішим для всіх учасників.