ОСББ та керуюча компанія — хто забезпечить професійне управління

Час від часу серед власників квартир виникає дискусія: а чи не створити ОСББ для того, щоб самостійно керувати своїм будинком. Одні є затятими прихильниками цієї ідеї, а інші ж виступають на користь керуючої компанії.

Новини.LIVE з'ясовували, що краще: ОСББ чи керуюча компанія, особливо у воєнний час.

Що таке ОСББ

Якщо коротко, то ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) — це юридична особа. Вона створюється самими мешканцями для управління своїм будинком.

Плюси ОСББ

1. Контроль і прозорість. Рішення приймають самі співвласники на загальних зборах. Вони також формують бюджет, обирають голову або правління і можуть контролювати витрати. 
2. Економія на послугах. У багатьох випадках ОСББ може домовитися про менші ціни на послуги, починаючи від ремонту, закінчуючи впровадженням енергоефективних заходів, або ж виконувати частину робіт власними силами.
3. Гнучкість у виборі підрядників. ОСББ може наймати сторонні служби, створювати штат працівників або поєднувати моделі. Ба більше: рішення адаптуються до потреб будинку.
4. Можливість залучення грантів або програм енергоефективності. ОСББ частіше мають доступ до державних чи міських програм підтримки (ремонти, термомодернізація), іноді з пільгами.

Мінуси ОСББ

1. Потрібна активність мешканців і час. Адже створення й ефективне управління вимагає ініціативи, зборів, обліку, ведення документації. Часто це навантаження лягає на кількох людей. 
2. Ризик кадрових і організаційних помилок. Голова або правління можуть не мати досвіду у господарській діяльності, тендерах, бухгалтерії. Це може привести до неефективності або конфліктів. 
3. Юридична та фінансова відповідальність. ОСББ — юридична особа з обов’язками (податки, звітність, договірні відносини), що потребує правильного ведення бухгалтерії та правового супроводу.
4. Корупційні ризики. Замовлення виконання робіт у "своїх" підрядників за завищеними цінами.

Що таке керуюча компанія

Керуюча (управляюча) компанія — це сторонній підрядник або бізнес, якому мешканці або орган місцевого самоврядування чи забудовник на початковому етапі делегують функції з утримання й обслуговування будинку.

Плюси керуючої компанії

1. Професійне, "під ключ", управління. Компанія надає штат спеціалістів (сантехніки, електрики, менеджери), має налагоджені процеси та досвід обслуговування кількох будинків. Це зручно, якщо мешканці не готові керувати самі.
2. Менше адміністративного навантаження на мешканців. Після підписання контракту більшість операцій виконує компанія: ремонти, догляд, вирішення аварійних ситуацій.
3. Гарантії та стандарти. Зазвичай компанії прописують SLA — умови надання послуг. У них, зокрема, прописуються штрафи за неякісне виконання, що дає можливість власникам квартир механізм для відшкодування збитків.

Мінуси керуючої компанії

1. Менший контроль з боку мешканців. Можуть бути випадки, що мешканці не мають доступу до контролю над щоденними витратами й рішеннями. Відповідно, виникає ризик непрозорого використання коштів.
2. Дорожче за ОСББ. Послуги комерційної компанії включають в себе певну маржу. І у деяких випадках внески виявляються вищими, ніж при самоуправлінні.
3. Ризик недобросовісного підрядника. На ринку бувають як професійні гравці, так і ті, хто працює формально. Тому при виборі керуючої компанії важливий ретельний відбір і контроль договору.

Що ж обрати під час воєнного стану: ОСББ чи керуючу компанію

ОСББ і керуючу компанію, незалежно від того, є воєнний стан чи ні, порівнювати між собою некоректно, пояснив Новини.LIVE голова Спілки споживачів комунальних послуг Олег Попенко.

Він наголосив, що ОСББ насамперед — це самообслуговування. 

"ОСББ це не панацея, але тимчасовий варіант. Це перехідний етап подальшого руху до професійного управління багатоквартирними будинками", — вважає Олег Попенко.

За його словами, професійне управління багатоквартирним будинком може забезпечити керуюча компанія.

"І це повинна бути професійна керуюча компанія, а не та, яку нав'язує місцева влада. Але, на жаль, поки у нас прийшли до того, що нам необхідно створювати професійних управителів. До того часу вже було створено близько 30-40 тисяч ОСББ по всій Україні", — зазначив він.

Попенко нагадав, що у Польщі при переході до професійного управління багатоквартирними будинками було запропоновано створення аналога українського ОСББ з конкретними термінами переходу.

Паралельно з цим, в університетах країни були створені факультети професійного навчання управлінню багатоквартирних будинків.

"В Україні ж перші ОСББ почали з'являтися у 1998-1999 роках. Масова "ОСББізація" з'явилась у нас у 2012-2015 роках. А професійне навчання управителів почало з'являтися у 2017-2019 роках. Тобто величезна різниця в підходах і процесах привела до того, що ринок управителів багатоквартирних будинків, взагалі, житлова політика щодо управління багатоквартирними будинками, виявилася жахливо розбалансованою", — розповів Попенко.

За словами голови Спілки споживачів комунальних послуг, в Україні 
нині відсутній повний контроль в системі управління багатоквартирними будинками.

"Відсутня система не тільки контролю, а взагалі система можливості вирішення конфліктних ситуацій в багатоквартирних будинках. Наприклад, в США існує навіть така структура як житловий суд. І там вирішуються питання між орендарем і орендодавцем, між управляючою компанією і ще іншою структурою. Це абсолютно нормально, і це працює", — розповів експерт.

Попенко наголосив, що через російські обстріли житлових будинків деякі мешканці не можуть отримати компенсацію за зруйноване житло, оскільки місцева влада не знає, у кого це майно стоїть на балансі.

За його словами, в Україні списали багатоквартирні будинки у 2014 році з балансу, а зараз пропонують все повернути для того, щоб була можливість залучити кошти на їх відновлення.

Раніше ми розповідали, що право власності на нерухомість в Україні захищається законом, але є випадки, коли воно може бути припинене. Також з'ясували, який штраф доведеться заплатити, якщо вчасно не зареєструвати місце проживання.