Аренда жилья: может ли владелец выселить жильца из квартиры в связи с ее продажей

Продажа квартиры, сдаваемой в аренду, не означает автоматического расторжения договора аренды. В большинстве случаев новый владелец становится стороной действующего договора и обязан соблюдать его условия. В то же время многое зависит от самого договора. В документе могут быть предусмотрены особые правила на случай продажи жилья.

Юрист Юрий Айвазян объяснил, когда арендатора могут попросить съехать и что будет с залогом, передают Новини.LIVE.

Прекращается ли аренда в связи с продажей квартиры

По словам специалиста, сам факт продажи квартиры не прекращает договор аренды. Согласно статье 814 Гражданского кодекса Украины, новый владелец приобретает права и обязанности арендодателя.

То есть после продажи жилья покупатель становится новым арендодателем, а договор продолжает действовать в течение срока, на который он был заключен.

Однако есть важное исключение. Часть вторая статьи 770 ГК Украины позволяет предусмотреть в договоре, что отчуждение квартиры является основанием для прекращения аренды.

Поэтому в первую очередь арендатору следует проверить, содержит ли его договор:

• условие о прекращении аренды в случае продажи квартиры;
• право собственника досрочно отказаться от договора;
• конкретный срок и порядок уведомления о прекращении аренды;
• условия возврата обеспечительного платежа.

Если таких положений нет, сама по себе продажа квартиры не дает собственнику права требовать освободить жилье в короткие сроки только из-за изменения его планов.

Когда договор можно расторгнуть досрочно

Статья 651 Гражданского кодекса Украины предусматривает несколько способов досрочного расторжения договора.

Это возможно:

• по взаимному согласию арендодателя и арендатора;
• путем одностороннего отказа, если такое право предусмотрено договором или законом;
• по решению суда, в частности в связи с существенным нарушением условий договора.

Для договора аренды жилья закон также определяет отдельные основания, при которых собственник может требовать его расторжения.

В частности, это может быть:

• неуплата платы за жилье в течение шести месяцев, а при краткосрочной аренде — более двух раз;
• разрушение или повреждение жилья арендатором или лицами, за которых он несет ответственность;
• использование квартиры не по назначению;
• систематическое нарушение прав и интересов соседей после письменного предупреждения.

Если владельцу или членам его семьи жилье необходимо для проживания, арендатора должны предупредить о расторжении договора не позднее чем за два месяца.

При этом намерение продать квартиру не является необходимостью для владельца использовать ее для личного проживания, поэтому сама по себе продажа не оправдывает требование освободить жилье за неделю.

Может ли собственник просто выселить арендатора

Даже если между сторонами возник спор относительно расторжения договора, собственник не может самостоятельно провести принудительное выселение.

Статья 826 ГК Украины предусматривает, что после прекращения договора принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

До вступления такого решения в законную силу собственник не имеет права самовольно:

• менять замки;
• выносить вещи арендатора;
• перекрывать коммунальные услуги;
• физически не допускать арендатора в квартиру.

Если собственник считает, что договор должен быть досрочно расторгнут, он должен иметь соответствующее законное основание. В случае спора вопрос решается в судебном порядке.

После получения вступившего в законную силу судебного решения его исполнение осуществляется в рамках исполнительного производства. Принудительное выселение физического лица осуществляет государственный исполнитель, а при необходимости — с привлечением полиции.

Имеет ли арендатор право купить квартиру

В некоторых случаях арендатор имеет преимущественное право на приобретение жилья.

Если договор аренды заключен на срок свыше одного года, часть вторая статьи 822 ГК Украины предусматривает для арендатора преимущественное право приобрести квартиру перед другими лицами.

Для этого собственник должен уведомить арендатора о цене и других условиях продажи.

В то же время к договорам сроком до одного года это право не применяется из-за ограничения, установленного частью второй статьи 821 ГК Украины.

Что будет с залогом за квартиру

Отдельно стоит разобраться с деньгами, которые арендатор передавал собственнику при заселении. В зависимости от содержания договора это может быть обеспечительный платеж, аванс, залог или иная предусмотренная сторонами сумма.

Если речь идет о гарантийном платеже, собственник может использовать его для погашения предусмотренных договором задолженностей — например, за аренду, коммунальные услуги или повреждение имущества.

После расторжения договора, сдачи квартиры и окончательного расчета неиспользованная часть такого платежа должна быть возвращена арендатору. Владелец не может просто оставить всю сумму без объяснения.

Если средства удерживаются из-за повреждения имущества, он должен обосновать соответствующие расходы.

Обычный износ мебели, техники или отделки в результате нормального пользования жильем не является повреждением, за которое автоматически отвечает арендатор.

Если перечисленная сумма была авансом или оплатой за последний месяц, она должна быть зачтена в счет соответствующей арендной платы.

Неиспользованный остаток в случае досрочного расторжения договора подлежит возврату.

Согласно части второй статьи 570 ГК Украины, если не установлено, что платеж является задатком, он считается авансом.

Когда задаток могут вернуть в двойном размере

Правила о двойном возврате касаются именно задатка, а не любой суммы, которую в быту называют "залогом".

Согласно статье 571 ГК Украины, если неисполнение обязательства произошло по вине стороны, получившей залог, она должна вернуть его и дополнительно уплатить сумму в том же размере.

Однако если речь идет об обычном обеспечительном платеже или авансе, правило о двойной выплате автоматически не применяется.

Поэтому в случае спора прежде всего нужно посмотреть, как именно платеж определен в договоре или расписке, для чего его передавали и при каких условиях он подлежит возврату.

Что делать, если арендодатель просит выехать досрочно

Если арендодатель предлагает расторгнуть договор до истечения установленного срока по взаимному согласию, устные договоренности лучше заменить письменным соглашением.

В ней следует зафиксировать:

• дату расторжения договора;
• сумму, которую арендодатель должен вернуть арендатору;
• дату и способ возврата средств;
• состояние расчетов за аренду и коммунальные услуги;
• показания счетчиков;
• состояние квартиры и наличие или отсутствие повреждений;
• дату передачи ключей;
• при необходимости — компенсацию расходов на переезд.

Передавать ключи только на основании устного обещания вернуть деньги позже рискованно.

Если же квартира продается, но договор аренды продолжает действовать, права и обязанности арендодателя переходят к новому владельцу. Поэтому желательно, чтобы при продаже стороны отдельно зафиксировали информацию о действующем договоре и обеспечительном платеже, чтобы в дальнейшем не возникло спора о том, кто именно должен его вернуть.

Ранее Новини.LIVE рассказывали, кто в Украине может получить компенсацию за аренду жилья. Такое право имеют пять категорий граждан. Размер компенсации определяется в зависимости от населенного пункта, в котором человек арендует жилье.

Также Новини.LIVE писали о том, как изменилась стоимость квартир в Украине за год. Медианные цены на первичном рынке набрали восходящий тренд и не собираются останавливаться на достигнутом. Лидерами по показателю роста стоимости стали западные регионы Украины.