Оренда житла: чи може власник виселити з квартири через її продаж

Продаж квартири, яку здають в оренду, не означає автоматичного припинення договору найму. У більшості випадків новий власник стає стороною чинного договору і має дотримуватися його умов. Водночас багато залежить від самого договору. У документі можуть бути передбачені особливі правила на випадок продажу житла. 

Юрист Юрій Айвазян пояснив, коли орендаря можуть попросити виїхати та що буде із заставою, передають Новини.LIVE.

Чи припиняється оренда у зв’язку з продажем квартири

За словами фахівця, сам факт продажу квартири не припиняє договір найму. Відповідно до статті 814 Цивільного кодексу України, новий власник набуває прав та обов’язків наймодавця.

Тобто після продажу житла покупець стає новим орендодавцем, а договір продовжує діяти протягом строку, на який його було укладено.

Проте є важливий виняток. Частина друга статті 770 ЦК України дозволяє передбачити в договорі, що відчуження квартири є підставою для припинення найму.

Тому передусім орендарю варто перевірити, чи містить його договір:

• умову про припинення найму у разі продажу квартири;
• право власника достроково відмовитися від договору;
• конкретний строк та порядок повідомлення про припинення оренди;
• умови повернення забезпечувального платежу.

Якщо таких положень немає, сам продаж квартири не дає власнику права вимагати звільнити житло протягом короткого строку лише через зміну його планів.

Коли договір можна припинити достроково

Стаття 651 Цивільного кодексу України передбачає кілька способів дострокового припинення договору.

Це можливо:

• за взаємною згодою орендодавця та наймача;
• шляхом односторонньої відмови, якщо таке право передбачене договором або законом;
• за рішенням суду, зокрема через істотне порушення умов договору.

Для договору найму житла закон також визначає окремі підстави, за яких власник може вимагати його розірвання.

Зокрема, це може бути:

• невнесення плати за житло протягом шести місяців, а при короткостроковому наймі — понад два рази;
• руйнування або пошкодження житла наймачем чи особами, за яких він відповідає;
• використання квартири не за призначенням;
• систематичне порушення прав та інтересів сусідів після письмового попередження.

Якщо власнику або членам його сім’ї житло необхідне для проживання, наймача мають попередити про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

При цьому намір продати квартиру не є потребою власника використовувати її для особистого проживання, тому сам по собі продаж не виправдовує вимогу звільнити житло за тиждень.

Чи може власник просто виселити орендаря

Навіть якщо між сторонами виник спір щодо припинення договору, власник не може самостійно провести примусове виселення.

Стаття 826 ЦК України передбачає, що після припинення договору примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

До набрання таким рішенням законної сили власник не має права самовільно:

• змінювати замки;
• виносити речі орендаря;
• перекривати комунальні послуги;
• фізично не допускати наймача до квартири.

Якщо власник вважає, що договір має бути достроково припинений, він повинен мати відповідну законну підставу. У разі спору питання вирішується в судовому порядку.

Після отримання рішення суду, яке набрало законної сили, його виконання здійснюється в межах виконавчого провадження. Примусове виселення фізичної особи здійснює державний виконавець, а за необхідності — із залученням поліції.

Чи має орендар право купити квартиру

У деяких випадках наймач має переважне право на придбання житла. Якщо договір найму укладений на строк понад один рік, частина друга статті 822 ЦК України передбачає для наймача переважне право придбати квартиру перед іншими особами.

Для цього власник має повідомити наймача про ціну та інші умови продажу.

Водночас для договорів строком до одного року це право не застосовується через обмеження, встановлене частиною другою статті 821 ЦК України.

Що буде із заставою за квартиру

Окремо варто розібратися із грошима, які орендар передавав власнику під час заселення. Залежно від змісту договору це може бути забезпечувальний платіж, аванс, завдаток або інша передбачена сторонами сума.

Якщо йдеться про забезпечувальний платіж, власник може використати його для погашення передбачених договором боргів — наприклад, за оренду, комунальні послуги чи пошкодження майна.

Після припинення договору, передачі квартири та остаточного розрахунку невикористану частину такого платежу мають повернути орендарю. Власник не може просто залишити всю суму без пояснення.

Якщо кошти утримуються через пошкодження майна, він має обґрунтувати відповідні витрати.

Звичайне зношення меблів, техніки чи оздоблення внаслідок нормального користування житлом не є пошкодженням, за яке автоматично відповідає наймач.

Якщо передана сума була авансом або оплатою останнього місяця, вона має бути зарахована в рахунок відповідної орендної плати.

Невикористаний залишок у разі дострокового припинення договору підлягає поверненню.

За частиною другою статті 570 ЦК України, якщо не встановлено, що платіж є завдатком, він вважається авансом.

Коли завдаток можуть повернути у подвійному розмірі

Правила про подвійне повернення стосуються саме завдатку, а не будь-якої суми, яку в побуті називають "заставою".

За статтею 571 ЦК України, якщо невиконання зобов’язання сталося з вини сторони, яка отримала завдаток, вона повинна повернути його та додатково сплатити суму в такому самому розмірі.

Однак якщо йдеться про звичайний забезпечувальний платіж або аванс, правило про подвійну виплату автоматично не застосовується.

Тому у разі спору насамперед потрібно подивитися, як саме платіж визначений у договорі або розписці, для чого його передавали та за яких умов він підлягає поверненню.

Що робити, якщо власник просить виїхати достроково

Якщо орендодавець пропонує припинити договір раніше встановленого строку за взаємною згодою, усні домовленості краще замінити письмовою угодою.

У ній варто зафіксувати:

• дату припинення договору;
• суму, яку власник має повернути орендарю;
• дату та спосіб повернення коштів;
• стан розрахунків за оренду і комунальні послуги;
• показники лічильників;
• стан квартири та наявність чи відсутність пошкоджень;
• дату передачі ключів;
• за потреби — компенсацію витрат на переїзд.

Передавати ключі лише на підставі усної обіцянки повернути гроші пізніше ризиковано.

Якщо ж квартира продається, але договір найму продовжує діяти, права та обов’язки наймодавця переходять до нового власника. Тому бажано, щоб під час продажу сторони окремо зафіксували інформацію про чинний договір та забезпечувальний платіж, аби надалі не виникло спору про те, хто саме має його повернути.

Раніше Новини.LIVE розповідали, хто в Україні може отримати компенсацію за оренду житла. Таке право мають п’ять категорій громадян. Розмір компенсації визначається залежно від населеного пункту, в якому людина орендує житло.

Також Новини.LIVE писали, як змінилася вартість квартир в Україні за рік. Медіанні ціни на первинному ринку спіймали висхідний тренд і не планують зупинятися на досягнутому. Лідерами за показником зростання вартості стали західні регіони України.