Можно ли открыть кафе во дворе многоэтажного дома: нормы закона

Жильцы многоквартирного дома не всегда могут контролировать всю территорию, которую привыкли считать своим двором. Чтобы на законных основаниях препятствовать появлению под окнами кафе, магазина или другого сооружения, сначала необходимо установить юридические границы земельного участка, его правовой статус и целевое назначение. Важную роль также играет градостроительная документация.

Об этом рассказали специалисты Юридическо-земельно-упорядочной компании "Земельный фонд Украины", передают Новини.LIVE.

Что считается придомовой территорией

В повседневной жизни придомовой территорией обычно называют все пространство вокруг многоэтажного дома: двор, газоны, детские и спортивные площадки, деревья, скамейки, проезды и т. д.

Однако с юридической точки зрения сам факт использования определенной территории жильцами еще не означает, что она принадлежит совладельцам дома.

Закон определяет придомовую территорию как территорию вокруг многоквартирного дома, которая определена соответствующей градостроительной и землеустроительной документацией в пределах земельного участка, где расположены дом и связанные с ним здания и сооружения.

Речь идет о земле, необходимой для обслуживания дома и обеспечения жилищных, социальных и бытовых потребностей его совладельцев.

Поэтому в первую очередь жильцам необходимо выяснить, где именно проходят юридические границы земельного участка дома.

Как определить, кому принадлежит земля

Прежде всего необходимо установить, сформирован ли земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и связанные с ним сооружения.

Также стоит проверить:

• имеет ли земельный участок кадастровый номер;
• какова его площадь и конфигурация;
• где проходят его границы;
• кому принадлежит земельный участок или на каком вещном праве он используется.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Украины, размеры и конфигурация земельных участков многоквартирных домов определяются на основании соответствующей землеустроительной документации.

При этом порядок использования такого земельного участка определяют сами совладельцы многоквартирного дома.

Что определяет границы земельного участка

Важно не отождествлять право на земельный участок с правом на отдельные объекты благоустройства, расположенные на нем.

Например, асфальтовое покрытие, газон, детская площадка или деревья сами по себе не определяют юридические границы земельного участка.

Поэтому вопрос о том, кому принадлежит конкретная часть двора, необходимо решать, прежде всего, путем установления правового статуса земли.

Также имеет значение то, кто является собственником или пользователем соответствующего объекта.

Если земельный участок находится в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений дома, вопросы его использования относятся к компетенции совладельцев.

Что делать, если возле дома хотят построить кафе

Ситуация приобретает особое значение, если на территории рядом с домом планируется разместить новое сооружение — например, кафе, магазин, павильон или другой объект общественного назначения.

Одного лишь желания предпринимателя использовать свободное, на первый взгляд, место недостаточно для законного строительства.

Прежде всего необходимо установить, на каком именно земельном участке планируется разместить объект, кому он принадлежит или кто имеет право им пользоваться.

Также нужно проверить, допускает ли градостроительная документация такое использование территории и соответствует ли ему планируемый объект.

Какие строительные требования необходимо проверить

Отдельно следует выяснить, соответствует ли планируемая застройка градостроительным и строительным нормам.

В частности, ДБН Б.2.2-12:2019 "Планирование и застройка территорий" регулирует вопросы планирования и застройки территорий населенных пунктов на государственном, региональном и местном уровнях.

При этом строительные нормы не устанавливают универсального запрета на размещение какой-либо кофейни или другого общественного объекта рядом с жилым домом.

Законность конкретного строительства необходимо оценивать с учетом совокупности обстоятельств. Среди них — функциональное назначение территории, градостроительная документация, целевое назначение и правовой режим земли, проектные решения, расстояния до границ и уже существующих зданий.

Также учитываются требования к инсоляции, освещенности, санитарным и противопожарным промежуткам, доступу к территории и возможности проезда.

Какие документы следует проверить

ДБН Б.2.2-12:2019, в частности, содержит требования к противопожарным расстояниям между жилыми, общественными и другими зданиями.

Конкретное допустимое расстояние зависит, в частности, от степени огнестойкости зданий и других характеристик объекта.

В предусмотренных законодательством случаях также необходимо проверять наличие градостроительных условий и ограничений. Они могут содержать требования к этажности и плотности застройки, отступам от красных линий и границ земельного участка, благоустройству, озеленению и другим планировочным и архитектурным параметрам.

Поэтому для полной проверки необходимо выяснить:

• какой именно земельный участок используется и где проходят его границы;
• кому она принадлежит или на каком праве используется;
• каково ее целевое назначение;
• что предусматривает действующая градостроительная документация;
• какой именно объект планируется построить;
• соответствует ли его функциональное назначение градостроительной документации;
• получены ли необходимые градостроительные условия и ограничения или другие исходные данные;
• разработана ли проектная документация;
• какие документы дают право на выполнение строительных работ.

Где искать информацию о будущем строительстве

Особое внимание жителям следует обратить на сведения в Единой государственной электронной системе в сфере строительства.

Именно официальные данные об объекте и разрешительные документы позволяют проверить, что именно планируется строить, на каком земельном участке будет располагаться объект, кто является заказчиком строительства и на каком правовом основании оно осуществляется.

Одного лишь наличия документа на землю у застройщика недостаточно, чтобы сделать вывод о законности будущего строительства.

Как жильцам защитить свою территорию

Защита придомовой территории начинается не с установки забора или шлагбаума, а с юридического определения границ земельного участка и надлежащего оформления прав совладельцев.

Если земельный участок сформирован и находится в соответствующем правовом режиме, совладельцы получают четкую юридическую основу для контроля за его использованием.

В случае нарушения их прав это также создает основания для обжалования соответствующих решений или действий.

Поэтому жильцам многоквартирного дома следует начать с трех основных шагов:

1. Установить границы земельного участка.
2. Установить, кому она принадлежит или на каком праве используется.
3. Проверить, что в отношении этой территории предусматривает действующая градостроительная документация.

Только после этого можно полноценно оценить законность конкретного строительства и определить, имеются ли основания для его обжалования.

Ранее Новини.LIVE рассказывали, можно ли пилить деревья на придомовой территории. Если земельный участок под домом официально оформлен в совместную собственность совладельцев многоквартирного дома, то все деревья на нем также принадлежат всем совладельцам. Специальная комиссия оценивает состояние деревьев и решает, нужна ли обрезка или удаление.

Также Новини.LIVE писали о том, можно ли устанавливать дополнительные двери в общих коридорах многоэтажного дома. Коридоры, лестничные клетки, тамбуры и другие общие помещения являются собственностью всех совладельцев дома. Любые изменения в помещениях общего пользования, в частности установка тамбурных дверей или перегородок, возможны только после согласования.