Чи можуть поставити кав’ярню у дворі багатоповерхівки: норми закону

Мешканці багатоквартирного будинку не завжди можуть контролювати всю територію, яку звикли вважати своїм двором. Щоб законно перешкоджати появі під вікнами кав’ярні, магазину чи іншої споруди, спочатку потрібно встановити юридичні межі земельної ділянки, її правовий статус та цільове призначення. Важливу роль також відіграє містобудівна документація.

Про це розповіли фахівці Юридично-землевпорядної компанії "Земельний фонд України", передають Новини.LIVE.

Що вважається прибудинковою територією

У повсякденному житті прибудинковою територією зазвичай називають увесь простір навколо багатоповерхівки: двір, газони, дитячі та спортивні майданчики, дерева, лавки, проїзди тощо.

Однак з юридичного погляду сам факт використання певної території мешканцями ще не означає, що вона належить співвласникам будинку.

Закон визначає прибудинкову територію як територію навколо багатоквартирного будинку, яка визначена відповідною містобудівною та землевпорядною документацією в межах земельної ділянки, де розташовані будинок та пов’язані з ним будівлі й споруди.

Йдеться про землю, необхідну для обслуговування будинку та забезпечення житлових, соціальних і побутових потреб його співвласників.

Тому насамперед мешканцям потрібно з’ясувати, де саме проходять юридичні межі земельної ділянки будинку.

Як визначити, кому належить земля

Перш за все необхідно встановити, чи сформована земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок та пов’язані з ним споруди.

Також варто перевірити:

• чи має земельна ділянка кадастровий номер;
• яка її площа та конфігурація;
• де проходять її межі;
• кому належить земельна ділянка або на якому речовому праві вона використовується.

Відповідно до статті 42 Земельного кодексу України, розміри та конфігурація земельних ділянок багатоквартирних будинків визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Водночас порядок використання такої земельної ділянки визначають самі співвласники багатоквартирного будинку.

Що визначає межі землі

Важливо не ототожнювати право на земельну ділянку з правом на окремі об’єкти благоустрою, які на ній розташовані.

Наприклад, асфальтоване покриття, газон, дитячий майданчик або дерева самі по собі не визначають юридичних меж земельної ділянки.

Тому питання про те, кому належить конкретна частина двору, потрібно вирішувати насамперед через встановлення правового статусу землі.

Також значення має те, хто є власником або користувачем відповідного об’єкта.

Якщо земельна ділянка перебуває у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень будинку, питання її використання належать до компетенції співвласників.

Що робити, якщо біля будинку хочуть побудувати кав’ярню

Ситуація набуває особливого значення, якщо на території поруч із будинком планують розмістити нову споруду — наприклад, кав’ярню, магазин, павільйон або інший об’єкт громадського призначення.

Самого бажання підприємця використовувати вільне, на перший погляд, місце недостатньо для законного будівництва.

Передусім необхідно встановити, на якій саме земельній ділянці планують розмістити об’єкт, кому вона належить або хто має право нею користуватися.

Також потрібно перевірити, чи допускає містобудівна документація таке використання території та чи відповідає йому запланований об’єкт.

Які будівельні вимоги потрібно перевірити

Окремо слід з’ясувати, чи відповідає запланована забудова містобудівним і будівельним нормам.

Зокрема, ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" регулює питання планування та забудови територій населених пунктів на державному, регіональному й місцевому рівнях.

При цьому будівельні норми не встановлюють універсальної заборони на розміщення будь-якої кав’ярні чи іншого громадського об’єкта поруч із житловим будинком.

Законність конкретного будівництва потрібно оцінювати з урахуванням цілої сукупності обставин. Серед них — функціональне призначення території, містобудівна документація, цільове призначення та правовий режим землі, проектні рішення, відстані до меж і вже існуючих будівель.

Також враховуються вимоги щодо інсоляції, освітленості, санітарних та протипожежних розривів, доступу до території та можливості проїзду.

Які документи варто перевірити

ДБН Б.2.2-12:2019, зокрема, містить вимоги щодо протипожежних відстаней між житловими, громадськими та іншими будівлями.

Конкретна допустима відстань залежить, зокрема, від ступеня вогнестійкості будівель та інших характеристик об’єкта.

У передбачених законодавством випадках також необхідно перевіряти наявність містобудівних умов та обмежень. Вони можуть містити вимоги щодо поверховості та щільності забудови, відступів від червоних ліній і меж земельної ділянки, благоустрою, озеленення та інших планувальних і архітектурних параметрів.

Тому для повної перевірки потрібно з’ясувати:

• яка саме земельна ділянка використовується та де проходять її межі;
• кому вона належить або на якому праві використовується;
• яке має цільове призначення;
• що передбачає чинна містобудівна документація;
• який саме об’єкт планують побудувати;
• чи відповідає його функціональне призначення містобудівній документації;
• чи отримані необхідні містобудівні умови та обмеження або інші вихідні дані;
• чи розроблена проектна документація;
• які документи дають право виконувати будівельні роботи.

Де шукати інформацію про майбутнє будівництво

Особливу увагу мешканцям варто звернути на відомості в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.

Саме офіційні дані про об’єкт та дозвільні документи дозволяють перевірити, що саме планують будувати, на якій земельній ділянці розташовуватиметься об’єкт, хто є замовником будівництва та на якій правовій підставі воно здійснюється.

Однієї лише наявності документа на землю у забудовника недостатньо, щоб зробити висновок про законність майбутнього будівництва.

Як мешканцям захистити свою територію

Захист прибудинкової території починається не з встановлення паркану або шлагбаума, а з юридичного визначення меж земельної ділянки та належного оформлення прав співвласників.

Якщо земельна ділянка сформована й перебуває у відповідному правовому режимі, співвласники отримують чітку юридичну основу для контролю за її використанням.

У разі порушення їхніх прав це також створює підстави для оскарження відповідних рішень або дій.

Тому мешканцям багатоквартирного будинку варто починати з трьох основних речей: 

1. З’ясувати межі земельної ділянки.
2. Встановити, кому вона належить або на якому праві використовується.
3. Перевірити, що щодо цієї території передбачає чинна містобудівна документація.

Лише після цього можна повноцінно оцінити законність конкретного будівництва та визначити, чи є підстави для його оскарження.

Раніше Новини.LIVE розповідали, чи можна пиляти дерева на прибудинковій території. Якщо земельна ділянка під будинком офіційно оформлена у спільну власність співвласників багатоквартирного будинку, то всі дерева на ній також належать усім співвласникам. Спеціальна комісія оцінює стан дерев та вирішує, чи потрібна обрізка або видалення.

Також Новини.LIVE писали, чи можна встановлювати додаткові двері на загальних коридорах багатоповерхівки. Коридори, сходові клітки, тамбури та інші загальні приміщення є власністю всіх співвласників будинку. Будь-які зміни у приміщеннях спільного користування, зокрема встановлення тамбурних дверей або перегородок, можливі лише після погодження.