Почему сейчас инвесторы выбирают коммерческую недвижимость, а не квартиры

На рынке недвижимости сегодня часто звучит вопрос: растет ли инвестиционный спрос на жилье под аренду? Короткий ответ — нет, в массовом сегменте он минимален. По нашим оценкам, доля жилья, которое сейчас покупают под аренду, составляет до 10%. Этот показатель не растет уже несколько лет. Для сравнения: до полномасштабной войны у отдельных девелоперов инвесторские квартиры составляли 30–40% продаж.

Жилье снова стало жильем

Сегодняшний рынок жилой недвижимости работает не на инвестора, а на реального пользователя. Это результат сразу нескольких факторов: государственных программ, спроса со стороны внутренне перемещенных лиц, а также потерь и разрушений жилого фонда.

Люди покупают квартиры, потому что им нужно где-то жить, а не потому, что рассчитывают на арендную доходность. Именно поэтому сейчас в спросе полноформатные квартиры от 37–40 кв. м. Малогабаритное жилье покупают преимущественно в пригородах Киева, когда бюджет покупателя часто ограничен $30–35 тыс.

В самом Киеве маленькие квартиры имеют смысл только в отдельных локациях — центральных районах возле метро, где они могут работать как арендное жилье для студентов или молодых специалистов. Но это нишевый, а не массовый сценарий.

Инвесторы не исчезли — они перешли в коммерческую недвижимость

Именно здесь сегодня наблюдается реальное движение, спрос и конкуренция за лоты.

Наиболее активно выкупают:

• коммерческие помещения в жилых комплексах;
• объекты с уже имеющимися арендаторами;
• лоты под магазины, сервисы, клиники, кофейни.

Общее для всех этих объектов — возможность быстро запустить доходный бизнес.

Почему коммерция выигрывает у квартир

Инвестор в этом сегменте видит четкую логику.

Во-первых, срок окупаемости. Для коммерческой недвижимости он в среднем составляет 7–10 лет, тогда как для квартир — 12–14 лет и более.

Во-вторых, затраты на ремонт. В коммерческих объектах часто именно арендатор или оператор адаптирует помещение под себя. Это существенно уменьшает стартовые вложения владельца.

В-третьих, стабильность дохода. Помещение в заселенном ЖК с локальным трафиком — под магазин, пекарню, аптеку или клинику — почти всегда имеет спрос. Если один арендатор уходит, на его место быстро находится другой.

Отдельная категория — крупные сетевые арендаторы: супермаркеты, системные торговые операторы, которые арендуют 1–2 тыс. кв. м и платят $15–20 за кв. м. При такой экономике коммерческий лот часто выглядит выгоднее квартиры в том же проекте.

Даже во время просадок коммерция держится

Показательный момент — январь 2025 года. Из-за обстрелов и проблем с инфраструктурой рынок жилой недвижимости фактически остановился: сделки совершались преимущественно по государственным программам, а продажи за "живые" деньги составляли лишь 10–30% от запланированного. В то же время запросы на коммерческие помещения — с арендаторами или в удачных локациях — оставались. Профессиональные инвесторы продолжали искать такие объекты и заключать сделки.

В условиях войны и ограниченного горизонта планирования коммерческая недвижимость стала для инвесторов более прогнозируемым выбором. Более короткий срок окупаемости, меньшие стартовые затраты и стабильный спрос делают этот сегмент привлекательнее жилых инвестиций. Эта тенденция будет продолжаться, пока жилье остается товаром для реальных пользователей, а не спекулятивным активом.