Від винаймача до власника — чи можна викупити орендоване майно

Механізм приватизації державного і комунального майна в Україні має свої чіткі умови. Серед них — і можливість викупу об’єкта без проведення аукціону, якщо майно вже перебуває в оренді. Але коли орендар справді має законне право викупити приміщення, яке використовує? Для цього необхідно виконати певні умови та правильно підготуватися до процесу.

Як пише "Судово-юридична газета", викуп майна, що передано в оренду, можливий у двох форматах — через аукціон або ж напряму — шляхом викупу, якщо виконано ряд специфічних вимог. Умови детально прописані в законодавстві, і саме вони визначають, коли орендар має право скористатися цією можливістю.

Умови, за яких викуп стає реальним

Орендар не може викупити майно лише на підставі довготривалої оренди чи добросовісного користування. Закон ставить чіткі та багаторівневі бар’єри, які мають бути подолані одночасно. 

Поліпшення майна — не косметичні, а капітальні

Першою умовою є здійснення орендарем невід’ємних поліпшень орендованого об’єкта. Важливо: це мають бути зміни, які неможливо відокремити без пошкодження самого майна (наприклад, капітальні перебудови, встановлення комунікацій, утеплення тощо).

Сума таких поліпшень повинна становити щонайменше 25% від ринкової вартості майна, визначеної незалежним оцінювачем для цілей оренди.

Згода орендодавця — ще до початку робіт

Будь-які поліпшення повинні бути узгоджені письмово з орендодавцем до їх здійснення. Без цієї згоди навіть значні інвестиції не надають орендарю права на викуп.

Обмеження в часі — не більше трьох років

Поліпшення мають бути реалізовані у межах тримісячного строку від моменту визначення ринкової вартості майна. Це правило обмежує маневр у часі та стимулює орендарів до швидких дій.

Експертиза — підтвердження невід’ємності

Орендар повинен надати висновок будівельної експертизи, що підтверджує невід’ємний характер поліпшень. Додатково має бути проведена незалежна оцінка вартості цих поліпшень.

Дисциплінованість — без боргів і з дотриманням умов

Орендар повинен сумлінно виконувати договір оренди: вчасно сплачувати орендну плату, не мати заборгованостей і дотримуватися всіх умов контракту.

Чинність договору — актуальний статус

Договір оренди має бути дійсним на момент подання документів на приватизацію. Прострочення чи припинення дії договору автоматично позбавляє орендаря права на викуп.

Процедура викупу: як це працює

Після виконання всіх умов орендар подає заяву до органу приватизації, додаючи необхідні документи: договір оренди, висновок будівельної експертизи, звіт про оцінку вартості поліпшень, письмову згоду орендодавця тощо. Орган приватизації перевіряє відповідність умов і, у разі схвалення, визначає ціну викупу на основі незалежної оцінки.

Важливо зазначити, що процес може бути ускладнений бюрократичними перепонами, тому орендарю варто залучити юристів та оцінювачів для супроводу. Крім того, якщо майно є привабливим, можуть виникнути спроби конкурентів оскаржити викуп чи ініціювати аукціон.

На що звертати увагу орендарям

Багато орендарів сподіваються викупити приміщення, вважаючи, що тривале користування вже дає їм пріоритет. Але без належно оформлених документів, згоди орендодавця і підтвердження інвестицій — шансів майже немає.

Рекомендується:

• фіксувати всі поліпшення на кожному етапі;
• завчасно отримати письмову згоду;
• працювати з ліцензованими експертами для проведення оцінок та експертиз;
• стежити за чинністю договору і сплатою оренди.

Підводне каміння та ризики

Попри чітко прописані умови, орендарі часто постають перед труднощами:

• відсутність згоди орендодавця. Деякі орендодавці відмовляються надавати згоду, щоб зберегти контроль над майном;
• суперечки щодо оцінки. Вартість поліпшень може бути оскаржена, якщо оцінка здається заниженою чи завищеною;
• порушення строків. Неправильне визначення трирічного строку може призвести до відмови у викупі;
• бюрократія. Затягування розгляду документів органами приватизації є поширеним явищем.

Щоб уникнути цих проблем, орендарю варто заздалегідь готувати документи, залучати незалежних експертів і консультуватися з юристами.

Як повідомлялось, оренда квартири з правом викупу являє собою юридичну угоду, за якою орендар отримує можливість проживати в помешканні, здійснюючи регулярні платежі, що спрямовуються на майбутнє придбання житла. Такий варіант стає все більш актуальним для людей, які наразі не мають достатньо коштів для одноразової купівлі. Однак, укладаючи договір оренди з правом викупу, важливо ретельно вивчити всі його особливості та можливі ризики.

Також зазначимо, що орендна угода є важливим юридичним документом, який фіксує права та обов'язки власника житла та орендаря. Однак у житті трапляються ситуації, коли орендарю необхідно розірвати договір оренди достроково. Ці обставини можуть бути різними і вимагають уважного розгляду умов угоди.