Від сталінок до ЖК — як рік забудови диктує ціни в Києві

Ринок нерухомості Києва у 2025 році залишається динамічним, відображаючи економічні реалії, попит і пропозицію. Двокімнатні квартири як один із найпопулярніших сегментів мають широкий діапазон цін, що залежить від року забудови будинку, району, стану житла та інфраструктури. 

За даними порталу ЛУН, у квітні 2025 року середня ціна двокімнатної квартири на вторинному ринку столиці становить 100 000 доларів, тоді як середня ціна проданих квартир нижча — 72 500 доларів. Ця різниця вказує на розбіжність між очікуваннями продавців і реальними угодами. 

Ціни за роками забудови: від дореволюційних будинків до ЖК

Рік забудови будинку є ключовим фактором, що визначає ціну двокімнатної квартири. 

Дореволюційні будинки (до 1918 року): 155 000 доларів. Ці квартири приваблюють покупців історичною цінністю, високими стелями та розташуванням у центрі міста, наприклад у Печерському чи Шевченківському районах. Проте старі комунікації та потреба в ремонті можуть знижувати їхню привабливість.

Сталінки (1918-1956 рр.): 149 000 доларів. Такі квартири цінуються за міцність конструкцій, просторі планування та часто престижні локації. Однак витрати на оновлення інфраструктури можуть бути значними.

Новобудови (після 2010 р.): 130 000 доларів. Найдорожчий сегмент вторинного ринку завдяки енергоефективності, сучасним плануванням і розвиненій інфраструктурі житлових комплексів. Попит на новобудови залишається високим, особливо в Голосіївському та Солом’янському районах.

Спецпроєкти (1991-2010 рр.): 95 000 доларів. Такі будинки пропонують покращені планування та сучасніші комунікації, що робить їх компромісом між ціною та комфортом.

Панельки (1969-1991 рр.): 62 000 доларів. Ці квартири трохи просторіші за хрущовки, але часто мають схожі проблеми з інфраструктурою. Попит на них стабільний через доступність.

Хрущовки (1956-1969 рр.): 55 000 доларів. Найбюджетніший сегмент, популярний у віддалених районах, як Деснянський чи Дарницький. Низька ціна компенсується скромними площами, застарілими комунікаціями та необхідністю капітального ремонту.

Водночас ціна квадратного метра на вторинному ринку коливається від 1 190 до 2 400 доларів, залежно від типу будинку та локації.

Що очікувати від цін на столичні квартири

Експерти прогнозують зростання цін на 5-8% для бюджетного сегмента (хрущовки, панельки) через стабільний попит на доступне житло. Новобудови залишатимуться найдорожчими, але дефіцит нових проєктів може стримувати різке зростання цін. У центральних районах ціни стабілізуються, тоді як у віддалених можливі незначні зниження.

Раніше ми розповідали, скільки років треба працювати людям популярних професій, щоб купити квартиру в Києві. Адже здобуття власного житла у столиці у 2025 році для багатьох українців є заповітною, але, на жаль, малоймовірною мрією. І справа не у відсутності прагнення, а в тому, що рівень доходів значно відстає від стрімкого зростання цін на житло. 

Водночас з початком повномасштабної війни звичний для українців спосіб зберігати кошти через інвестиції в нерухомість втратив актуальність. Фахівці фінансового сектору наголошують на ризикованості такого капіталовкладення в поточних умовах. Вони вказують як на сумнівну прибутковість, так і на загрози для збереження самих активів.