Утримання чи купівля-продаж житла — як зробити правильний вибір

Договір довічного утримання та договір купівлі-продажу нерухомості — це два різні юридичні інструменти, які часто плутають, коли йдеться про передачу майна. Хоча обидва договори стосуються нерухомості та підлягають нотаріальному посвідченню, їхні цілі, умови та наслідки кардинально відрізняються. 

Редакція Новини.LIVE розповідає, що таке договір довічного утримання, як він працює, кому він потрібен і в чому його відмінність від купівлі-продажу.

Як працює договір довічного утримання на практиці

Договір довічного утримання — це не лише правовий інструмент, а й спосіб гарантувати собі опіку й турботу в поважному віці. Він полягає в тому, що одна сторона (відчужувач) передає іншій (набувачу) майно у власність, а взамін отримує догляд, фінансову допомогу чи інше утримання до кінця життя.

За словами адвокатки Лілії Лукацької, цей механізм суттєво відрізняється від дарування чи заповіту.

"Якщо я хочу, щоб за мною доглядали і щоб особа отримала майно лише після моєї смерті — я укладаю договір довічного утримання. Усі обов’язки і вигоди треба фіксувати письмово та нотаріально", — пояснює вона.

Цей вид договору часто плутають із купівлею-продажем. Але схожість тільки зовнішня: передача майна — не головна мета, а лише інструмент забезпечення догляду.

У чому суть договору купівлі-продажу нерухомості

Договір купівлі-продажу — це обмін майна на гроші. Право власності переходить від продавця до покупця в момент державної реєстрації, і жодних обов’язків щодо утримання чи догляду покупець не має.

"Дарування або продаж нерухомості — це одномоментна угода. Зміна власника відбувається негайно, без обов’язків на майбутнє. У мене була справа, коли мати подарувала квартиру доньці, сподіваючись на догляд, але донька просто її продала", — розповідає Лукацька.

Тому якщо вашою метою є не просто передача власності, а отримання тривалого забезпечення, то купівля-продаж — не той шлях.

Яка головна відмінність між договорами

Попри те, що всі договори — і купівлі-продажу, і довічного утримання — оформлюються у нотаріуса, їх наслідки для сторін радикально різняться.

Купівля-продаж:

1. Покупець отримує право розпоряджатися майном одразу.
2. Продавець не має жодних гарантій на догляд чи підтримку.
3. Після підписання договору змінити умови неможливо.

Довічне утримання:

1. Набувач стає власником, але не може продати або передати майно.
2. Накладається арешт на об’єкт до смерті відчужувача.
3. У договорі прописується обсяг утримання, аж до доставки ліків і харчування.

Які ризики є у договорі купівлі-продажу для літніх людей

Коли літні люди передають квартиру у межах договору купівлі-продажу або дарування, вони автоматично втрачають будь-який контроль над майном. Це створює серйозні ризики зловживань з боку набувачів.

"Був випадок, коли літня жінка погодилась переписати квартиру в обмін на обіцянки доньки про догляд. Як тільки договір було підписано, донька заявила, що виставляє житло на продаж", — ділиться Лукацька.

Саме тому юристи радять: якщо ви очікуєте не просто передачу житла, а тривалий догляд, варто укладати не договір дарування чи продажу, а саме довічного утримання.

Чому договір довічного утримання без нотаріуса не діє

Існує хибна думка, що домовленості про догляд можна оформити "на словах" або навіть у письмовій формі без нотаріуса. Але без нотаріального посвідчення договір вважається нікчемним.

"Можна домовитися хоч про райське життя, але якщо договір не засвідчено нотаріально, набувач не має жодних прав на майно. Закон цього не визнає", — наголошує Лукацька.

Тому офіційність процедури — не бюрократія, а ваш захист. Усі умови догляду, фінансової допомоги, порядку взаємодії слід детально викладати у договорі.

Що ще можна прописати в договорі утримання

Цей тип договору є гнучким і дозволяє включити в себе різні форми забезпечення:

• щомісячну виплату коштів;
• медичний догляд;
• оплату ліків та комунальних;
• доставку продуктів;
• прибирання чи особисту допомогу.

Усе це — на розсуд сторін, але за умови чіткого фіксування у договорі. Саме такий підхід дозволяє уникнути спорів і непорозумінь у майбутньому.

Чи можна розірвати договір довічного утримання

За наявності істотних порушень з боку набувача — наприклад, відсутність догляду або ухилення від виплат — договір може бути розірваний у судовому порядку.

Однак у суді потрібно довести систематичне порушення зобов’язань, тому бажано зберігати квитанції, записи, листування або свідків.

Як обрати найкращий варіант

Договір довічного утримання — ідеальний варіант для самотніх осіб, які не мають на кого сподіватися, або хочуть самостійно обрати особу, яка їх доглядатиме. Це також варіант для тих, хто хоче контролювати процес і залишити за собою житло до самої смерті.

Купівля-продаж — підходить у випадках, коли обидві сторони не мають жодних додаткових очікувань, окрім обміну майна на гроші.

Дарування або заповіт — це безоплатна передача, яка не передбачає взаємних зобов’язань. Тут усе залежить лише від доброї волі одержувача.

Як повідомлялось, українців, чиє житло перевищує встановлені норми, продовжує хвилювати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Особливо в умовах воєнного стану актуальним залишається питання, хто саме може не сплачувати цей податок.

Також ми розповідали, що ринок нерухомості України у другому півріччі 2025 року показує ознаки стабілізації та помірного зростання. Прогнозується, що до кінця року ціни на житло можуть зрости до 10%, з найбільшою активністю попиту в період із серпня по жовтень.