Ціни на землю в Україні злетіли — в чому причина та чого чекати

На тлі війни, інфляції й економічної нестабільності український ринок сільськогосподарських земель демонструє парадоксальну, але закономірну динаміку — ціни б’ють рекорди. У квітні 2025 року середня вартість гектара сягнула 86 655 грн — це майже на 60% більше, ніж на початку року.

Як пояснює координатор земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу Ігор Лісецький, це не бум, а адаптація ринку до нової реальності. Проте зростання не є лінійним — між регіонами спостерігається вражальна диспропорція: ціна гектара може різнитися більш ніж удесятеро.

Лідери та аутсайдери: де земля найдорожча, а де — найдешевша

У 2025 році вартість землі прямо пов’язана не лише з родючістю, а й з безпекою, логістикою та попитом із боку агрохолдингів.

За даними платформи "Опендатабот", у квітні 2025 року найвищі ціни на землю були в таких регіонах:

• Дніпропетровська область — 358 305 грн/га;
• Івано-Франківська — 172 336 грн/га;
• Тернопільська — 162 417 грн/га;
• Львівська — 104 046 грн/га;
• Донецька — 101 047 грн/га.

Дніпровська область утримує лідерство завдяки родючим ґрунтам, високій аграрній активності та зручній логістиці.

"Там ринок дуже чітко структурувався — попит концентрується навколо конкретних активних гравців", — коментує Лісецький.

Найнижчі ціни спостерігаються на півдні:

• Миколаївщина — 34 562 грн/га;
• Запоріжжя — 35 440 грн/га;
• Одещина — 38 672 грн/га;
• Херсонщина — 39 040 грн/га.

Низькі ціни тут пояснюються близькістю до зон бойових дій і обмеженою активністю ринку. 

У чому причина різкого здорожчання землі

Здорожчання землі — це наслідок кількох потужних і взаємопов’язаних факторів.

• Структурний дефіцит: обсяг пропозиції зменшується, бо охочі продати вже продали.
• Інфляція: гривня знецінюється, і земля виглядає як стабільний актив.
• Психологія війни: парадоксально, але земля сприймається як безпечна інвестиція.
• Обмеження ринку: інвестори обережні, але готові платити за якісні ділянки.

"Хто не поспішав продавати у 2021-2022 роках, тепер просто чекає вигіднішого моменту", — каже Лісецький.

Хто купує землю: фермери, інвестори чи спекулянти

У квітні обсяг продажів упав майже вдвічі порівняно з лютим: з 27 555 га до 12 978 га. Це свідчить про нерівномірну активність і обережність учасників. Основні покупці — це українські агровиробники, які купують землю для обробітку, а не перепродажу. Вони не женуться за кількістю, а формують "земельні банки" для довгострокової роботи.

"Це не спекулятивний ринок. Це повільна, виважена концентрація активів", — пояснює Лісецький.

Більшість угод — це внутрішньогромадські купівлі: фермери викупають паї сусідів або розширюють орендовані ділянки.

Експерт наголошує, що спекулянтів на ринку майже немає: земля — не актив зі швидкою ліквідністю.

Яким буде ринок землі до 2030 року

Попри війну й невизначеність, експерти прогнозують доволі оптимістичний сценарій розвитку.

"Ціни можуть зростати на 15–20% щороку — за умов економічної стабілізації", — каже Лісецький.

Але для того, щоб ринок виріс по-справжньому, потрібні:

• гарантії прав власності
• повноцінна інтеграція з європейським правовим полем
• приплив іноземного капіталу
• інфраструктурне оновлення

Зараз українська земля коштує в середньому понад 2 000 євро за гектар, тоді як у Польщі — понад 10 000 євро. Водночас за якістю ґрунтів Україна має всі шанси стати ключовим агроринком Європи, зазначає експерт.

Що ще треба знати українцям

Після повномасштабного вторгнення Росії у 2022 році Україна почала послідовно вилучати з обігу активи, що належать громадянам країни-агресора, зокрема нерухомість та землю. Законодавчі зміни фактично заблокували можливість росіянам здійснювати будь-які операції з українськими земельними ділянками. Однак, попри ці обмеження, деякі земельні ділянки все ще залишаються у власності росіян.

Крім того, у період воєнного стану в Україні, оренда землі в ОТГ стала значно простішою. Завдяки тимчасовим законодавчим змінам, отримати ділянку для сільськогосподарських потреб тепер можна без аукціонів та зайвої бюрократії. Це дозволяє швидко й ефективно використовувати землю, що є важливим для підтримки агропромислового сектору країни.