Реальна вигода чи марні витрати — як ремонт впливає на ціну житла

Ремонт квартири — це не лише спосіб покращити комфорт проживання, але й важливий фактор, що впливає на її ринкову вартість. У різних районах Києва наявність чи відсутність ремонту може значно змінювати ціну нерухомості, причому ефект залежить від типу квартири та локації. І не завжди наявність ремонту підвищує вартість житла.

У 2025 році ситуація з цінами на квартири в Києві виявилася менш передбачуваною, ніж очікувалося. Зазвичай вважається, що наявність ремонту автоматично підвищує вартість житла. Однак дослідження аналітиків порталу ЛУН спростовує цю аксіому.

Усе залежить від району, формату квартири та навіть покоління житлового фонду. У деяких випадках квартири без ремонту виявились дорожчими — і це не виняток, а нова ринкова закономірність.

Однокімнатні: де ремонт — золота інвестиція, а де — зайва витрата

Найбільше ремонт додав до ціни в Печерському районі. Тут середня вартість квартири з оздобленням на 37 тис. дол. вища, ніж без нього. Це пояснюється високим попитом на престижне житло в центрі міста, де покупці готові платити за готове до проживання помешкання.

У Подільському районі ремонт підняв ціну на рекордні 45% (+26,5 тис. дол.). 

Але є й протилежні приклади. У Дніпровському районі квартири без ремонту коштують на 8,5 тис. дол. дорожче, ніж з ремонтом. Причина — в структурі пропозиції. На ринку представлено багато новобудов, де нові квартири без оздоблення мають більшу площу та вищу ціну за квадратний метр порівняно зі старим житловим фондом, який часто потребує капітального ремонту. 

Святошинський район демонструє найменший вплив ремонту — лише 8% (4 тис. дол.), що робить його найменш чутливим до оздоблення в цьому сегменті.

Двокімнатні: нова логіка ринку

У сегменті двокімнатних квартир максимальну різницю між житлом з ремонтом і без нього зафіксовано в Голосіївському районі: 33 тис. дол. або 36%. Для порівняння, у найдорожчому Печерському районі цей показник нижчий — 29 тис. дол. або 16%. Таким чином в елітних районах покупці більше цінують локацію, ніж стан квартири.

Дніпровський район знову здивував: тут ремонт не лише не підвищує ціну, а й знижує її — на 38 тис. дол. або 37%. Подібну тенденцію, хоча і менш виражену, зафіксовано у Святошинському, Дарницькому та Оболонському районах. У цих районах ремонт додає лише 1-2 тис. дол., що складає символічні 2-3% до загальної вартості. Такі низькі показники пов’язані з великою кількістю новобудов у цих районах, де покупці віддають перевагу квартирам без оздоблення, щоб самостійно обрати стиль і матеріали.

Трикімнатні: де дорогий ремонт таки виправданий

У великих квартирах різниця в ціні між житлом з ремонтом і без нього може бути разючою. У Печерському районі трикімнатна з оздобленням обійдеться на 87,3 тис. дол. дорожче. У Солом’янському — на 42,2 тис. дол., що становить 39% приросту до вартості. У цих районах із розвиненою інфраструктурою попит мають просторі квартири з якісним ремонтом.

А от у Дарницькому районі ремонт підвищує ціну лише на 9 тис. дол. (8%), а в Дніпровському, знову ж таки, ремонт веде до зниження ціни — на 33 тис. дол. або 25%. Ця тенденція підтверджує унікальність Дніпровського району, де новобудови без оздоблення мають вищу ринкову цінність через більшу площу та сучасність.

Чому ремонт перестав бути універсальною перевагою

Дослідження ЛУН показує, що ремонт не завжди гарантує значне підвищення вартості квартири. У районах із великою кількістю новобудов, таких як Дніпровський, покупці часто обирають квартири без ремонту, щоб мати свободу в оформленні інтер’єру. Крім того, у старому житловому фонді ремонт може бути застарілим або не відповідати сучасним стандартам, що знижує його цінність.

Іншим фактором є економічна ситуація. У спальних районах, таких як Святошинський чи Дарницький, попит на квартири з ремонтом нижчий, оскільки покупці часто мають обмежений бюджет і готові вкладатися в ремонт самостійно. Натомість у престижних районах, як Печерський чи Голосіївський, якісний ремонт може стати вирішальним фактором для покупців, які шукають готове житло.

Як планувати ремонт із вигодою

Ремонт може суттєво вплинути на ринкову вартість квартири, але його ефект залежить від району та типу помешкання. У Печерському, Подільському та Голосіївському районах якісне оздоблення значно підвищує ціну, особливо для просторих квартир. Водночас у Дніпровському районі ремонт може бути невигідною інвестицією через перевагу новобудов без оздоблення.

Для власників квартир важливо враховувати:

• локацію: у престижних районах ремонт окупається краще;
• тип квартири: трикімнатні квартири отримують найбільший приріст вартості від ремонту;
• якість матеріалів: сучасний ремонт із якісними матеріалами додає більше цінності;
• ринкові тенденції: у спальних районах попит на квартири без ремонту може бути вищим.

Як повідомлялось, у травні 2025 року ринок нерухомості Києва демонструє впевнене зростання, особливо в сегменті квартир-студій та смартквартир. Ці компактні формати житла мають попит серед молоді, інвесторів та тих, хто шукає доступне житло. Проте, у 2025 році така інвестиція може стати як джерелом доходу, так і потенційною помилкою.

Також зазначимо, Київ приваблює охочих до комфортного життя в центрі України. Елітні новобудови у престижних районах є як показником статусу, так і вигідною інвестицією. Зараз ринок первинної нерухомості столиці показує стабільне зростання цін, що зумовлено високим попитом, обмеженою пропозицією та загальноекономічними чинниками.