Помилки у праві власності — через що можна втратити нерухомість

Право власності на нерухомість — це юридична основа, що дозволяє власнику вільно розпоряджатися своїм майном. Проте помилки в документах можуть стати серйозною перешкодою для продажу, дарування чи інших операцій з нерухомістю. 

Редакція Новини.LIVE розповідає, які саме помилки у праві власності на нерухомість можуть спричинити проблеми, як їх виявити та виправити.

Що таке право власності

Згідно зі статтею 316 Цивільного кодексу України, право власності — це право особи на майно, яке вона може використовувати за власним бажанням у межах закону, незалежно від волі інших. Щоб це право було чинним, воно має бути підтверджене правовстановлювальним документом. 

Це може бути договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, рішення суду чи інший документ, оформлений за законом.

Будь-які дії з нерухомістю — продаж, дарування, здача в оренду – потребують державної реєстрації відповідно до Закону України № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Якщо в документах є помилки, операції з майном можуть бути заблоковані, доки їх не виправлять.

Які помилки трапляються у праві власності

Помилки бувають різного характеру. Найпоширеніші серед них:

• граматичні чи друкарські описки у прізвищах чи назвах;
• арифметичні неточності у площі або вартості об’єкта;
• неправильні технічні характеристики майна;
• помилки у вказанні адреси чи кадастрового номера;
• похідні помилки, коли неточність закладена ще у первинний документ, на підставі якого оформлювали право власності.

"Іноді одна зайва буква або цифра може заблокувати реєстраційні дії. Людина хоче продати квартиру чи оформити іпотеку, а нотаріус відмовляє, бо дані не збігаються з тими, що у реєстрі", — зазначають експерти програми USAID DOBRE.

Технічні помилки та порядок їх виправлення

Найбільш безболісними вважаються технічні описки — граматичні, друкарські чи арифметичні. Їх може виправити державний реєстратор на підставі заяви власника. Для цього не потрібні складні процедури — достатньо подати документи й отримати відкоригований запис.

Наприклад, якщо у свідоцтві про право власності замість "Іваненко" вказали "Іванчук", таку помилку можна виправити у кілька днів. Аналогічно виправляються й неточності в адресі, якщо відбулася зміна назви вулиці.

Коли потрібна повторна інвентаризація

Є випадки, коли простим виправленням обійтися неможливо. Наприклад, якщо в процесі перепланування чи реконструкції квартири збільшилася її площа, потрібно провести нову технічну інвентаризацію. Лише після цього зміни будуть внесені до реєстру.

Ця процедура складніша, адже вимагає підтвердження нових характеристик майна. Без оновлених даних власник не зможе ні продати об’єкт, ні офіційно здати його в оренду.

Виправлення помилок через Міністерство юстиції

Бувають ситуації, коли технічна неточність виникла з вини самого державного реєстратора. У такому випадку питання вирішується через Міністерство юстиції України або його територіальні органи. Там розглядають скарги, перевіряють записи й приймають рішення про виправлення.

Якщо ж доступом до реєстру скористалася інша особа та внесла зміни неправомірно, Мін’юст може скасувати запис і відновити правильні дані.

Хто платить за виправлення помилок

Виправлення технічної помилки може бути безкоштовним або платним. Якщо вона сталася з вини заявника, доведеться сплатити адміністративний збір. У 2025 році його розмір становив 0,04 прожиткового мінімуму для працездатних осіб — це близько 110 гривень. 

Якщо ж помилку допустив державний реєстратор, виправлення здійснюється безплатно для власника.

Водночас термінове виправлення завжди передбачає оплату, навіть для органів місцевого самоврядування чи інших пільгових категорій.

Що робити з похідними помилками

Найскладнішими вважаються так звані похідні помилки. Вони виникають тоді, коли ще в первинному документі була закладена неточність. Наприклад, орган приватизації неправильно зазначив площу квартири, а вже на підставі цього документа оформили свідоцтво про право власності.

У таких випадках виправлення потрібно починати з джерела проблеми. Спершу необхідно звернутися до установи, яка видала документ, або до її правонаступника. Лише після внесення змін у первинний акт можна буде подати заяву до реєстратора чи нотаріуса для коригування запису у державному реєстрі.

Як повідомлялось, продаж нерухомості вимагає ретельної підготовки повного пакета документів, адже навіть через одну відсутню довідку угода може зірватися. Закон вимагає, щоб власник підтвердив своє право розпоряджатися майном, інакше нотаріус не зможе засвідчити договір купівлі-продажу.

Також для повноцінного захисту права власності на нерухомість, яке було зареєстроване до 2013 року, необхідно внести дані про нього до сучасного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це важливо, оскільки з 1 січня 2013 року цей реєстр став єдиною офіційною системою обліку, яка замінила старі паперові архіви та реєстри БТІ.