Перевірка документів — без чого не можна продати нерухомість

Продаж квартири чи будинку завжди пов’язаний із ретельною підготовкою документів. Навіть якщо покупець знайшовся, угода може зірватися через відсутність хоча б одного важливого паперу. Закон вимагає, щоб власник мав повний пакет документів, які підтверджують його право розпоряджатися нерухомістю. Без цього нотаріус просто відмовиться посвідчувати договір купівлі-продажу.

Насамперед нотаріус перевіряє особу продавця, зазначають у Центральному міжрегіональному управлінні Міністерства юстиції у Києві. Для цього необхідні паспорт громадянина України та ідентифікаційний код. Якщо квартира або будинок мають кількох власників, кожен з них зобов’язаний надати свої документи.

У випадку, коли хтось із співвласників не може бути присутнім, допускається оформлення нотаріальної довіреності. Вона має чітко містити право на продаж нерухомості. Якщо у власника змінювалися прізвище чи ім’я, обов’язково додається відповідне свідоцтво.

Юристи наголошують, що будь-які неточності в документах можуть спричинити відмову нотаріуса. Тому варто заздалегідь перевірити відповідність паспортних даних і правовстановлюючих документів.

Документи про сімейний стан

Закон захищає інтереси подружжя, тому якщо нерухомість була придбана під час шлюбу, обов’язково потрібна згода чоловіка або дружини на її продаж. Навіть якщо власником у реєстрі зазначений лише один із подружжя, угода не відбудеться без письмової згоди другого.

Окрім того, нотаріус зазвичай вимагає пред’явити свідоцтво про шлюб або його розірвання. Якщо продавець розлучений, знадобиться документ, що підтверджує цей факт. У випадках, коли в нерухомості зареєстровані неповнолітні діти, може знадобитися також дозвіл органів опіки та піклування.

Правовстановлюючі документи на нерухомість

Це головний блок паперів, без яких продаж неможливий. Право власності підтверджується одним із таких документів:

• договір купівлі-продажу, дарування чи міни;
• свідоцтво про право власності, видане до 2013 року;
• витяг із Державного реєстру речових прав;
• свідоцтво про право на спадщину;
• рішення суду, що набрало законної сили.

Саме цей документ визначає, чи дійсно людина має законне право продавати нерухомість. Якщо виявляться помилки або невідповідності, нотаріус не проведе угоду.

Технічний паспорт на житло

Будь-який об’єкт нерухомості має технічний паспорт, у якому зазначені його характеристики: площа, кількість кімнат, поверховість. Цей документ видається БТІ або уповноваженою організацією.

Він потрібен не лише для угоди купівлі-продажу, а й для перевірки відповідності фактичного стану житла з даними реєстрів. Наприклад, якщо у квартирі були зроблені перепланування, але вони не внесені до технічного паспорта, нотаріус може відмовити у посвідченні угоди.

Документи на оцінку нерухомості

Будь-який продаж квартири чи будинку супроводжується сплатою податків. Для їх правильного розрахунку потрібен звіт про експертну оцінку. Його складає сертифікований оцінювач, а результати вносяться до єдиної електронної бази.

Без цього документа нотаріус не визначить суму обов’язкових податків, а отже, договір не може бути укладений.

Документи на земельну ділянку

Якщо продається будинок, важливо підтвердити право власності не лише на будівлю, а й на землю під нею. Для цього потрібен витяг із Державного земельного кадастру з кадастровим номером та інформацією про цільове призначення ділянки.

Відсутність кадастрового номера автоматично блокує будь-яку угоду з землею.

Довідка про зареєстрованих осіб

Ще один важливий документ — довідка про склад сім’ї або зареєстрованих у житлі осіб. Вона підтверджує, хто прописаний у квартирі чи будинку. Особливо критично, якщо серед них є неповнолітні.

Якщо в приміщенні зареєстровані діти, потрібен дозвіл органів опіки. Без нього продаж не відбудеться, оскільки закон захищає право дитини на житло. Також важливо надати довідку про відсутність боргів за комунальні послуги.

Додаткові документи на вимогу нотаріуса

Усі документи повинні бути чинними, без пошкоджень та виправлень, підкреслюють у відомстві. Однак, нотаріус може вимагати надання додаткових документів залежно від конкретної ситуації та типу нерухомості. 

Наприклад, у випадку іпотеки нотаріус може вимагати довідку від банку про відсутність заборгованості чи зняття обтяження. При спадкових справах знадобиться додаткова перевірка документів, а іноді — витребування судових рішень.

Як повідомлялось, запуск Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) 1 січня 2013 року став ключовою зміною, що замінила застарілі паперові реєстри та архіви БТІ. Сьогодні для надійного захисту прав власності, набутих до 2013 року, необхідно внести інформацію про нерухомість до цього нового електронного реєстру.

Також ми повідомляли, що якщо люди похилого віку потребують допомоги, договір довічного утримання дозволяє їм отримати необхідний догляд та підтримку в обмін на передачу свого майна. За цим договором власник житла передає його у власність іншій особі, яка бере на себе зобов'язання забезпечувати колишнього власника усім необхідним до кінця його життя.