Оренда квартири — який договір захистить власника та наймача

Оренда квартири — популярний спосіб вирішення житлового питання в Україні. Однак не всі орендодавці та орендарі укладають офіційний договір найму житла. Цей документ захищає обидві сторони від ризиків, конфліктів і фінансових втрат. 

Редакція Новини.LIVE розповідає, що таке договір оренди квартири, чому його варто підписувати, які пункти він містить, а також як правильно підготуватися до укладення угоди.

Що таке договір оренди квартири

Договір оренди квартири, який у Цивільному кодексі України офіційно називається договором найму житла, є документом, що регулює відносини між орендодавцем і орендарем. У ньому зазначають умови користування квартирою, права й обов’язки сторін, порядок оплати та нюанси відповідальності.

Головна мета такого документа — захистити і власника житла, і квартиранта від непередбачених ситуацій. Як показує практика, усні домовленості нерідко закінчуються конфліктами. Тому навіть у випадку короткострокової оренди доцільно підписати письмовий договір.

У яких випадках складається договір оренди квартири

Договір оренди обов’язково підписують, якщо квартира здається в довгострокову оренду. Він потрібен і власнику, і квартиранту.

Для власника документ є гарантією:

• уникнення штрафів від податкової за приховані доходи;
• офіційного фіксування вартості оренди;
• можливості вимагати компенсацію за зіпсоване майно;
• наявності підтверджених даних орендарів.

Для орендаря договір — це захист від раптового виселення, незаконного підвищення ціни та інструмент доведення своїх прав у спірних ситуаціях. Разом із договором часто підписується акт приймання-передачі квартири, де фіксується стан майна.

Що містить договір оренди квартири

Стандартний договір включає кілька обов’язкових пунктів:

• адресу квартири та дані власника;
• документ, що підтверджує право власності на житло;
• технічні характеристики й площу;
• перелік меблів та техніки;
• порядок оплати орендної плати та комунальних послуг;
• термін дії договору;
• паспортні дані та підписи сторін.

Окрім цього, можна додати додаткові умови, наприклад, право на ремонт чи правила проживання з домашніми тваринами, кажуть експерти АН "Маяк".

Що таке акт приймання передачі квартири

Акт приймання-передачі — це додаток до договору, який детально описує стан квартири на момент заселення. У ньому перераховують меблі, побутову техніку, фіксують їхній стан, додають показники лічильників і за можливості фото.

Цей документ складається у двох примірниках і підписується сторонами. Від моменту підписання саме орендар несе відповідальність за збереження майна.

Що потрібно обговорити перед підписанням договору

Перед тим як поставити підпис у договорі, варто обговорити:

• точну суму оренди та порядок її зміни;
• правила користування майном і побутовою технікою;
• кількість мешканців у квартирі;
• умови утримання домашніх тварин;
• хто сплачує комунальні послуги;
• умови дострокового розірвання угоди.

Попереднє узгодження всіх нюансів допомагає уникнути непорозумінь у майбутньому.

Чи потрібно посвідчувати договір оренди у нотаріуса

Не кожен договір оренди потребує нотаріального посвідчення. Якщо термін оренди менший за 35 місяців, достатньо письмової форми.

Але якщо термін перевищує 35 місяців, документ обов’язково завіряється нотаріусом. У цьому випадку орендодавець має додаткові витрати: сплату військового збору, державного мита та відсотка до Пенсійного фонду. Разом це близько 6% від суми договору плюс послуги нотаріуса.

Чи має юридичну силу незавірений нотаріусом договір оренди

Згідно зі статтею 811 Цивільного кодексу України, навіть договір без нотаріального посвідчення матиме юридичну силу, якщо складений письмово. Він цілком придатний для доведення прав у суді чи під час спорів із податковою.

Чи можна не укладати договір оренди квартири

Фактично, квартиру можна здати й без договору. Але це несе серйозні ризики. Власник може уникати податків, проте орендар у будь-який момент може зіткнутися з раптовим виселенням або необґрунтованим підвищенням орендної плати.

Тому офіційне оформлення орендних відносин — найнадійніший варіант для обох сторін, наголошують фахівці. Як свідчить практика, правильно складений договір допомагає уникнути більшості конфліктів, а іноді й судових справ.

Як повідомлялось, зараз понад 90% орендованого житла в Україні здається неофіційно, що вже не дивує експертів. Проте така ситуація турбує законодавців, адже вони прагнуть врегулювати цей ринок і вивести його з тіні.

Також зазначимо, що попри поширеність оренди житла, навіть за наявності офіційного договору, можуть виникнути обставини, за яких власник нерухомості змушений вимагати виселення орендаря.