Купівля житла в Україні — які податки треба сплачувати іноземцям

Купівля нерухомості в Україні іноземними громадянами — поширена практика, яка у 2025 році набуває нових контурів. Після кількох років зниження попиту, інтерес до житла в Києві, Львові, Одесі та в курортних зонах відчутно зріс. Але поряд із цим зростає й увага до податкових нюансів.

Законодавство України не обмежує іноземних громадян у купівлі житлової чи комерційної нерухомості — квартир, будинків, офісів, складів тощо. Заборонено лише купівлю сільськогосподарської землі, наголошують фахівці АН "Маяк".

Іноземець може:

• купити квартиру на первинному чи вторинному ринку;
• придбати будинок з ділянкою (не сільськогосподарського призначення);
• інвестувати в комерційну нерухомість.

Але щоб укласти угоду — потрібно дотриматись низки вимог.

З чого почати: алгоритм для іноземця

1. Отримати ідентифікаційний код (ІПН). Без нього — жодних правочинів. Кілька днів — і ви в системі податкової.
2. Відкрити рахунок у банку. Переказ коштів із-за кордону — складна частина. Банки вимагають підтвердження легальності походження коштів.
3. Обрати об’єкт та перевірити його "чистоту". Тут краще залучити юриста: перевірка прав власності, відсутності арештів і боргів — обов’язкова.
4. Підготувати договір та підписати його у нотаріуса. Договір українською, переклад — на вимогу покупця. Реєстрація — того ж дня.

Скільки платить іноземець при купівлі житла в Україні

Покупець-нерезидент, який хоче придбати квартиру, будинок або комерційне приміщення в Україні, зобов’язаний сплатити кілька обов’язкових платежів. Їх потрібно внести до або в день укладення договору купівлі-продажу, оскільки нотаріус не посвідчить угоду без підтвердження сплати.

До переліку основних витрат належать:

• збір до Пенсійного фонду України — 1%. Цей платіж стягується з покупця під час придбання об’єкта нерухомості. Сума розраховується від повної вартості житла, зазначеної в договорі. Наприклад, якщо квартира коштує 100 000 доларів у гривневому еквіваленті — доведеться сплатити 1 000 доларів;
• послуги нотаріуса — орієнтовно 100–200 доларів США. До нотаріальних витрат входить:

1. підготовка та посвідчення договору купівлі-продажу;
2. перевірка прав власності;
3. внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
4. оформлення витягу з Реєстру (свідоцтва про право власності);

• державне мито — символічна сума (приблизно 0,01% від вартості). Цей платіж встановлений на рівні кількох сотень гривень і оплачується одноразово. Його розмір залежить від точної вартості об'єкта і фіксується у відповідних нормативних актах.

Усі ці платежі має внести саме покупець. Якщо нерезидент не підготується завчасно або не перерахує кошти у гривнях, укладання угоди буде неможливим.

А хто платить ще? Обов’язки продавця

Водночас продавець — незалежно від громадянства — має власні податкові зобов’язання. Вони залежать від:

• кількості угод на рік;
• тривалості володіння нерухомістю;
• типу майна (житлова, нежитлова).

Наприклад, якщо продавець володіє житлом менше трьох років — доведеться сплатити:

1. ПДФО — 5% від вартості об’єкта;
2. Військовий збір — 5%.

Якщо житло перебуває у власності понад три роки й це перший продаж у році — податки не сплачуються.

Деталі, про які забувають

1. Іноземець не може розрахуватись іноземною валютою готівкою. Усі оплати — у гривні, через банк або в межах ліміту готівкою.
2. Оформити право власності без ІПН — неможливо. Навіть за наявності паспорта та нотаріального договору.
3. У випадку інвестування через юрособу (наприклад, іноземна компанія купує комерційне приміщення) — податкові правила інші й потребують окремого аналізу.

Чи можна оптимізувати податки

Закон дозволяє легальні інструменти зменшення податкового навантаження. Наприклад:

• проводити угоди через юридичну особу;
• використовувати оцінку ринкової вартості (а не декларативну);
• реєструвати кілька об’єктів нерухомості протягом року лише на окремих осіб (наприклад, членів сім'ї).

Усе це потрібно заздалегідь обговорити з юристом або податковим консультантом, адже порушення правил може обернутися штрафами або втратою права власності.

Як повідомлялось, продаж житла — це не тільки передача ключів та оформлення документів, а й значні податкові зобов'язання. У 2025 році розмір цих податків може суттєво зменшити вашу кінцеву суму, адже в окремих випадках доведеться сплатити державі до чверті від вартості угоди. 

Також ми розповідали, що українці продовжують активно інвестувати в закордонну нерухомість. Це зумовлено пошуком стабільності, прагненням зберегти капітал та відкрити для себе нові можливості для життя чи заробітку. Багато хто з мільйонів українців, які виїхали з країни після 2022 року, вже перейшли від оренди до купівлі власного житла за кордоном, розглядаючи це як вигідну інвестицію та шлях до отримання посвідки на проживання.