Купівля нерухомості в Україні — що треба знати іноземцям

Купівля житла в Україні стає дедалі привабливішою для громадян інших держав. Причини різні: хтось мріє про постійне проживання у великому місті з розвиненою інфраструктурою, хтось бачить інвестиційний потенціал, а хтось планує запуск бізнесу на місці. Та, незалежно від мотивів, іноземець, який хоче придбати українську нерухомість, має пройти певну процедуру, найскладнішим етапом якої часто є саме розрахунок за покупку.

Українське законодавство досить лояльне до іноземних покупців, зазначають фахівці АН "Маяк". Фізичні особи з інших країн можуть вільно купувати квартири, будинки, комерційні приміщення чи нежитлові будівлі. Єдине обмеження стосується сільськогосподарських земель — їх іноземці купувати не можуть. 

Юридичні особи-нерезиденти також мають право купувати нерухомість, але процедура для них складніша через додаткові документи, які підтверджують легальність компанії та її представників.

Як відбувається розрахунок

Одним із найважливіших етапів купівлі нерухомості є розрахунок між покупцем та продавцем. В Україні цей процес регулюється суворими правилами валютного та податкового законодавства, які іноземцям потрібно ретельно враховувати.

Основні правила розрахунків:

1. Оплата лише в гривнях. Незалежно від того, звідки надходять кошти, розрахунок за нерухомість в Україні здійснюється виключно в національній валюті. Якщо іноземець переказує кошти з-за кордону, вони конвертуються в гривні за курсом банку.
2. Банківський переказ — найбезпечніший спосіб. Для оплати нерухомості іноземець може відкрити поточний рахунок в українському банку або здійснити переказ із закордонного рахунку. У другому випадку банк перевірятиме відповідність транзакції валютному законодавству.
3. Ліміт готівкових розрахунків. Максимальна сума готівки, яку можна використати для оплати, становить 50 000 грн. Усе, що перевищує цей ліміт, має проводитися через банк.
4. Декларування готівки. Якщо іноземець ввозить в Україну готівку на суму понад 10 000 євро, її потрібно задекларувати на митниці.
5. Підтвердження походження коштів. Банки та нотаріуси можуть вимагати документи, які підтверджують легальність коштів, наприклад довідки про доходи чи виписки з банківських рахунків.
6. Призначення платежу. Під час переказу важливо правильно зазначити мету — наприклад, "оплата за купівлю нерухомості за договором". Неправильне формулювання може призвести до затримки угоди.

Альтернативні інструменти оплати

Для безпечного розрахунку іноземці можуть використовувати спеціальні банківські інструменти:

• акредитив. Це форма безготівкового розрахунку, коли гроші зберігаються на рахунку банку до моменту передачі права власності;
• тимчасовий депозитний рахунок у нотаріуса. Гроші зберігаються до нотаріального підтвердження угоди.

Такі рішення зменшують ризики для обох сторін угоди й гарантують захист від шахрайства.

Які документи потрібно підготувати іноземцю

Купівля української нерухомості іноземцем вимагає ретельної підготовки. Іноземний покупець повинен надати:

• закордонний паспорт;
• ідентифікаційний код (отримується в Україні);
• згоду чоловіка або дружини (якщо у шлюбі);
• довіреність (за необхідності).

Усі документи мають бути перекладені українською мовою та завірені нотаріально. Особливо важливо — ідентифікаційний код, без якого нотаріус не укладе договір.

Купівля через іноземну компанію: що потрібно

Якщо покупцем виступає юридична особа, список документів трохи інший:

• виписка з реєстру компанії;
• установчі документи;
• наказ про призначення директора;
• паспорт представника.

Юридична особа також повинна мати представника в Україні та зазвичай банківський рахунок. Тут не обійтися без консультацій — без фахової допомоги ризик затримки або скасування угоди суттєво зростає.

Як повідомлялось, український ринок вторинної нерухомості постійно адаптується до економічних умов та настроїв споживачів і продемонстрував значні зміни: у більшості регіонів зросла вартість житла. Однак динаміка цін та попиту на квартири суттєво відрізняється, залежно від конкретної області.

Також ми писали, що іноземці дедалі частіше відвідують Україну, щоб на власні очі побачити наслідки війни. Деякі з них навіть вирушають у так звані "чорні тури" до зон бойових дій, таких як Ірпінь чи Харків.