Купівля квартири в новобудові — скільки "з'їдять" податки у 2025

Купівля квартири в новобудові — це не лише інвестиція в нове житло, але й необхідність врахувати додаткові витрати, пов’язані з податками та зборами. У 2025 році українське законодавство продовжує регулювати процес оформлення нерухомості, вводячи чіткі правила щодо обов’язкових платежів. 

Редакція Новини.LIVE розповідає, які податки та збори потрібно сплатити при купівлі квартири в новобудові, хто може претендувати на пільги та як уникнути неприємних сюрпризів.

Скільки і за що доведеться заплатити

Оформлення договору купівлі-продажу нової квартири супроводжується одразу кількома обов’язковими платежами. Навіть якщо нерухомість купується напряму у забудовника, покупець не звільняється від сплати таких витрат:

• 1% — збір до Пенсійного фонду;
• 1% — державне мито;
• 1,5-3% — послуги нотаріуса (як правило, ділиться між сторонами;
• до 2% — банківська комісія при іпотеці;
• страхування об’єкта (обов’язкове при кредитуванні).

Таким чином, якщо квартира коштує 1,5 млн грн, то тільки обов’язкових зборів (без нотаріуса та банківських послуг) буде не менше 30 тис. грн.
Усі податки та збори потрібно сплатити до реєстрації права власності, тобто до внесення даних у Державний реєстр. Часу на оплату — до 14 днів із моменту укладення угоди або подання заяви на іпотеку.

Фактори, що впливають на розмір податків

Як зазначають фахівці АН "Метраж", розмір податкових зобов’язань залежить від кількох ключових факторів, зокрема:

1. Тип угоди та статус продавця. Якщо квартира купується у забудовника, податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір зазвичай не застосовуються до покупця, оскільки забудовник виступає юридичною особою. Однак при перепродажі квартири (наприклад, через договір переуступки) продавець-фізична особа може сплачувати ПДФО (5% або 18%) та військовий збір (5%), залежно від кількості угод за рік і терміну володіння майном.
2. Оціночна вартість. Податки розраховуються від договірної або оціночної вартості, залежно від того, яка вища. Спроби занизити ціну в договорі можуть призвести до донарахування податків, якщо різниця з ринковою вартістю перевищує 33%.

Яка ціна фігурує в розрахунках

Податки і збори розраховуються не лише від тієї суми, яку вказано у договорі. Податкова порівнює договірну вартість, ринкову оцінку БТІ та нормативно-грошову оцінку.

Якщо між ними — розбіжність понад 33%, вам можуть виставити претензію. Особливо ризиковано вказувати занижену ціну з метою "зекономити".

Пільги, які реально діють

У 2025 році держава зберегла низку пільг для окремих категорій громадян:

• учасники бойових дій;
• особи з інвалідністю;
• сім’ї загиблих військових;
• багатодітні сім’ї;
• діти-сироти;
• переселенці із зон бойових дій;
• постраждалі від Чорнобильської катастрофи.

Ці особи можуть бути звільнені від сплати держмита та збору до Пенсійного фонду. Але важливо мати підтверджуючі документи, які краще надати нотаріусу до укладання угоди.

Якщо купівля вперше — є шанс повернути сплачений збір

Українське законодавство передбачає, що громадяни, які вперше купують житло, мають право на звільнення від пенсійного збору. Проте на практиці нотаріуси майже завжди вимагають сплату — через складність перевірки.

Щоб повернути цю суму, доведеться звертатися до суду з відповідними доказами.

Як розрахувати витрати при іпотеці

У 2025 році попри державні програми типу єОселя, частина покупців змушена брати кредит на ринкових умовах. Окрім базових податків, слід враховувати:

• страхування об’єкта (обов’язкове) — вартість залежить від банку, зазвичай 0,3–0,5% від ціни житла;
• разова комісія банку — до 2%;
• страхування життя (опціонально) — якщо кредит довгостроковий.

Усе це може додати ще 25-40 тис. грн до загальної вартості угоди.

Що ще варто знати українцям

У 2025 році іноземці активно повертаються на український ринок нерухомості, виявляючи особливий інтерес до житла в Києві, Львові, Одесі та курортних регіонах. Це зростання попиту відбувається на тлі підвищеної уваги до податкових аспектів, пов'язаних з придбанням майна.

Також ми розповідали, що оформлення права власності на нову квартиру — це фінальний, але вкрай важливий етап. Без цього документа ви не зможете розпоряджатися житлом: ні продати, ні передати у спадок, ні використати як заставу. Хоча у 2025 році цей процес став більш цифровізованим, він залишається настільки ж відповідальним і вимагає уваги до деталей.