Право власності на квартиру у новобудові — як не втратити житло

Оформлення права власності на квартиру в новобудові — завершальний, але критично важливий крок. Без цього документа неможливо буде в майбутньому продати житло, передати його у спадок чи використати як заставу. У 2025 році процедура стала більш цифровізованою, однак не менш відповідальною.

Зараз цей процес в Україні регулюється Законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень". З 2016 року скасовано видачу свідоцтва про право власності, наголошує керуючий партнер компанії "РегСервіс" Максим Степаненко. Натомість підтвердженням є виписка з Державного реєстру прав на нерухоме майно, яка має однакову юридичну силу в електронному та паперовому вигляді. 

Хто має право проводити реєстрацію

Згідно з українським законодавством, право вносити зміни до Державного реєстру прав на нерухоме майно мають державні реєстратори (працюють у ЦНАПах), державні та приватні нотаріуси.

Реєстрацію виконує забудовник

Чимало компаній беруть на себе оформлення прав власності для групи покупців квартир. Це має певні переваги — не потрібно самостійно проходити бюрократичні кола. Крім того, забудовник має досвід та доступ до документації.

Але є і мінуси:

• строки часто не фіксовані — доводиться чекати;
• за зручність доведеться заплатити — ціна зазвичай вища;
• зростають ризики затягування або помилок у процесі.

Цей варіант зручний для тих, хто не хоче або не може витрачати час на самостійне оформлення, але готовий за це доплатити.

Самостійна реєстрація власності

Для тих, хто хоче контролювати процес і зекономити, самостійне звернення — логічний вибір. Реєстрацію можна провести через ЦНАП, у приватного або державного нотаріуса.

Нотаріус уповноважений самостійно внести всі дані до реєстру. У ЦНАПі ж працівник лише приймає документи й передає їх реєстратору.

Які документи потрібні

Повний перелік документів залежить від ситуації, але базовий пакет у 2025 році включає:

• паспорт та ІПН власника (копії);
• документ про право набуття квартири (договір купівлі-продажу, інвестування тощо);
• технічний паспорт з БТІ;
• акт приймання-передачі житла (оригінал і копія);
• довідка про повний розрахунок із забудовником;
• виписка з переліку інвесторів (видає забудовник);
• квитанція про сплату адмінзбору;
• заява.

Реєстратор може вимагати додаткові документи — усе залежить від особливостей будівництва чи договорів.

Як проходить реєстрація у 2025 році

1. Підготовка пакета документів.
2. Подача документів — або особисто у ЦНАП/нотаріуса, або онлайн (у деяких регіонах).
3. Внесення даних до Державного реєстру.
4. Отримання результату — у вигляді електронної або друкованої витяги з Реєстру.

Заяву можуть розглядати до 14 робочих днів, але стандартний строк — 5 днів. У разі конфліктних ситуацій (співвласність, спірні права) строки подовжуються.

Скільки коштує зареєструвати квартиру

Вартість реєстрації залежить від терміну виконання та розміру адміністративного збору, який прив’язаний до прожиткового мінімуму для працездатних осіб — у 2025 році це орієнтовно 3 028 грн, але точну суму треба уточнювати на момент подачі документів.

Як наголошують фахівці АН "Твоя фортеця", розмір адміністративного збору напряму залежить від терміновості:

• 5 робочих днів: 0,1 прожиткового мінімуму (303 грн);
• 2 робочі дні: 1 прожитковий мінімум (3 028 грн);
• 1 робочий день: 2 прожиткові мінімуми (6 056 грн);
• 2 години: 5 прожиткових мінімумів (близько 15 140 грн).

Додатково оплачується доступ до інформації з Державного реєстру. Так, паперова виписка коштує 0,025 прожиткового мінімуму (76 грн), а електронна— 0,125 прожиткового мінімуму (378 грн).

Чи можна отримати витяг онлайн

Усі дані доступні через електронні сервіси Мін’юсту. Для цього потрібно:

• авторизуватись через BankID або цифровий підпис;
• вказати паспортні дані та ІПН;
• оплатити вартість послуги.

Електронна витяг має ту саму юридичну силу, що й паперова. Ба більше, перевірити факт реєстрації власності може будь-хто — через номер об'єкта або особистий код власника.

Що ще варто знати українцям

Купівля квартири на етапі будівництва, хоч і ризикована, часто розчаровує інвесторів, коли очікування швидкого завершення розтягуються на роки. Проте, навіть у випадку затримки здачі новобудови або зникнення забудовника, українське законодавство пропонує все більше механізмів для захисту прав інвесторів.

Також ми повідомляли, що український ринок нерухомості у 2025 році переживає значні зміни, які істотно впливають на поведінку покупців. Якщо раніше рішення про купівлю квартири приймалося приблизно за три тижні, то тепер цей термін збільшився майже втричі — до понад двох місяців.