Шахрайство із квартирами в новобудовах: які дані убезпечать покупця

Квартира в новобудові на перший погляд може виглядати ідеальним варіантом. Але трапляється, що права на один і той самий об’єкт намагаються оформити для кількох людей. В Україні для нових проєктів запровадили механізм спеціальних майнових прав, який має зробити продаж майбутніх квартир більш прозорим. Проте покупцеві все одно варто самостійно перевірити кілька моментів.

Про це повідомляє Новини.LIVE з посиланням на ЛУН.

Що попросити у забудовника перед купівлею

Якщо будівництво розпочалося після 10 жовтня 2022 року, майбутні квартири та інші об’єкти нерухомості підпадають під нові правила. Для їх продажу має бути зареєстроване спеціальне майнове право, а інформація про об’єкт повинна бути відображена в державних реєстрах.

Тому перше, що варто зробити покупцеві, — отримати ідентифікатор конкретного майбутнього об’єкта та дані його реєстрації у Державному реєстрі речових прав. За цими даними можна перейти до перевірки квартири через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва — ЄДЕССБ.

Що можна побачити у системі

Там можна перевірити документи, на підставі яких будується весь об’єкт. Зокрема, покупець може переглянути інформацію про дозвільний документ на будівництво, його статус, земельну ділянку, проєктну документацію, характеристики майбутньої нерухомості, замовника будівництва та інші пов’язані документи.

Це важливо ще й тому, що інформацію з реклами забудовника можна порівняти з даними в державній системі. Наприклад, варто перевірити, чи збігаються площа, номер квартири та інші характеристики об’єкта з тим, що вам пропонують. Окремо слід подивитися, чи не належить квартира до гарантійної частки. Такі об’єкти мають окремий статус і не можуть продаватися до введення будинку в експлуатацію.

Перевірка через реєстр прав

Далі варто перевірити інформацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Для майбутнього об’єкта там можуть міститися відомості про зареєстроване спеціальне майнове право, його характеристики та інші права або обтяження. Офіційний портал реєстру також надає інформацію щодо реєстраційних дій.

Якщо будинок почали будувати давно

Зі старішими проєктами ситуація складніша. Новий механізм спеціальних майнових прав поширюється на об’єкти, дозвільні документи на будівництво яких отримані після 10 жовтня 2022 року. Для проєктів, які почали будувати раніше, могли використовуватися інші схеми фінансування.

Тому тут особливо важливо перевірити документи самого забудовника, право на земельну ділянку, дозвільні документи та історію об’єкта. Також варто з’ясувати, чи немає арештів, застав чи інших обтяжень.

Що ще варто перевірити

Наприклад, якщо вам продають квартиру на 20-му поверсі, а з документів випливає, що будинок має лише 18 поверхів, це очевидна причина відмовитися. Те саме стосується площі, номера квартири, кількості секцій та інших характеристик. Покупцеві важливо, щоб квартира в договорі, даних ЄДЕССБ та реєстрах була одним і тим самим об’єктом.

Коли краще залучити юриста

Самостійно перевірити базову інформацію цілком реально. Але якщо квартира дорога, схема купівлі складна, будинок почали будувати за старими правилами або документи викликають хоча б найменші сумніви, краще не економити на юридичній перевірці. Незалежний юрист може окремо перевірити документи на землю та будівництво, права продавця, реєстри, обтяження та сам договір.

Раніше Новини.LIVE писали, скільки коштує оренда квартир в Україні та як змінилися ціни за рік. У Києві однокімнатне житло подешевшало на 5%, а двокімнатне — на 7%, тоді як у Харкові ціни злетіли на 150% і 100% відповідно. Водночас у Сумах оренда впала на 20–25%, хоча попит зростає, а доступних квартир стає дедалі менше.

Також Новини.LIVE розповідали, як демографічна криза може змінити ринок нерухомості Польщі. У 2026–2030 роках там можуть збудувати понад мільйон квартир, хоча населення за цей час здатне скоротитися більш ніж на 650 000 людей. Якщо будівництво не сповільниться, надлишок житла може обвалити ціни та ускладнити продаж квартир на вторинному ринку.