Мошенничество с квартирами в новостройках: какие данные защитят покупателя

Квартира в новостройке на первый взгляд может показаться идеальным вариантом. Но бывает, что права на один и тот же объект пытаются оформить на нескольких человек. В Украине для новых проектов ввели механизм специальных имущественных прав, который должен сделать продажу будущих квартир более прозрачной. Однако покупателю все равно стоит самостоятельно проверить несколько моментов.

Об этом сообщает Новини.LIVE со ссылкой на ЛУН.

Что нужно уточнить у застройщика перед покупкой

Если строительство началось после 10 октября 2022 года, будущие квартиры и другие объекты недвижимости подпадают под новые правила. Для их продажи должно быть зарегистрировано специальное имущественное право, а информация об объекте должна быть отражена в государственных реестрах.

Поэтому первое, что стоит сделать покупателю, — получить идентификатор конкретного будущего объекта и данные его регистрации в Государственном реестре вещных прав. По этим данным можно перейти к проверке квартиры через Единую государственную электронную систему в сфере строительства — ЕДЕССБ.

Что можно увидеть в системе

Там можно проверить документы, на основании которых строится весь объект. В частности, покупатель может ознакомиться с информацией о разрешении на строительство, его статусе, земельном участке, проектной документации, характеристиках будущей недвижимости, заказчике строительства и других связанных документах.

Это важно еще и потому, что информацию из рекламы застройщика можно сравнить с данными в государственной системе. Например, стоит проверить, совпадают ли площадь, номер квартиры и другие характеристики объекта с тем, что вам предлагают. Отдельно следует проверить, не относится ли квартира к гарантийной доле. Такие объекты имеют особый статус и не могут продаваться до ввода дома в эксплуатацию.

Проверка через реестр прав

Далее стоит проверить информацию в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. По будущему объекту там могут содержаться сведения о зарегистрированном специальном имущественном праве, его характеристиках и других правах или обременениях. Официальный портал реестра также предоставляет информацию о регистрационных действиях.

Если дом начали строить давно

Со старыми проектами ситуация сложнее. Новый механизм специальных имущественных прав распространяется на объекты, разрешительные документы на строительство которых получены после 10 октября 2022 года. Для проектов, строительство которых началось ранее, могли использоваться другие схемы финансирования.

Поэтому здесь особенно важно проверить документы самого застройщика, право на земельный участок, разрешительные документы и историю объекта. Также стоит выяснить, нет ли арестов, залогов или других обременений.

Что еще стоит проверить

Например, если вам продают квартиру на 20-м этаже, а из документов следует, что дом имеет только 18 этажей, это очевидная причина отказаться. То же самое касается площади, номера квартиры, количества секций и других характеристик. Покупателю важно, чтобы квартира в договоре, данных ЕДЕССБ и реестрах была одним и тем же объектом.

Когда лучше привлечь юриста

Самостоятельно проверить базовую информацию вполне реально. Но если квартира дорогая, схема покупки сложная, дом начали строить по старым правилам или документы вызывают хотя бы малейшие сомнения, лучше не экономить на юридической проверке. Независимый юрист может отдельно проверить документы на землю и строительство, права продавца, реестры, обременения и сам договор.

Ранее Новини.LIVE писали, сколько стоит аренда квартир в Украине и как изменились цены за год. В Киеве однокомнатные квартиры подешевели на 5%, а двухкомнатные — на 7%, тогда как в Харькове цены взлетели на 150% и 100% соответственно. В то же время в Сумах арендная плата снизилась на 20–25%, хотя спрос растет, а доступных квартир становится все меньше.

Также Новини.LIVE рассказывали, как демографический кризис может изменить рынок недвижимости Польши. В 2026–2030 годах там могут построить более миллиона квартир, хотя население за это время может сократиться более чем на 650 000 человек. Если темпы строительства не замедлятся, избыток жилья может привести к обвалу цен и затруднить продажу квартир на вторичном рынке.