Чому тепер інвестори обирають комерційну нерухомість, а не квартири

На ринку нерухомості сьогодні часто звучить питання: чи зростає інвестиційний попит на житло під оренду? Коротка відповідь — ні, у масовому сегменті він мінімальний. За нашими оцінками, частка житла, яке зараз купують під оренду, становить до 10%. Цей показник не зростає вже кілька років. Для порівняння: до повномасштабної війни в окремих девелоперів інвесторські квартири становили 30–40% продажів.

Житло знову стало житлом

Сьогоднішній ринок житлової нерухомості працює не на інвестора, а на реального користувача. Це результат одразу кількох факторів: державних програм, попиту з боку внутрішньо переміщених осіб, а також втрат і руйнувань житлового фонду.

Люди купують квартири, бо їм потрібно десь жити, а не тому, що розраховують на орендну дохідність. Саме тому зараз у попиті повноформатні квартири від 37–40 кв. м. Малогабаритне житло купують переважно у передмістях Києва, коли бюджет покупця часто обмежений $30–35 тис.

У самому Києві маленькі квартири мають сенс лише в окремих локаціях — центральних районах біля метро, де вони можуть працювати як орендне житло для студентів або молодих фахівців. Але це нішевий, а не масовий сценарій.

Інвестори не зникли — вони перейшли в комерційну нерухомість

Саме тут сьогодні спостерігається реальний рух, попит і конкуренція за лоти.

Найактивніше викуповують:

• комерційні приміщення в житлових комплексах;
• об'єкти з уже наявними орендарями;
• лоти під магазини, сервіси, клініки, кав'ярні.

Спільне для всіх цих об'єктів — можливість швидко запустити дохідний бізнес.

Чому комерція виграє у квартир

Інвестор у цьому сегменті бачить чітку логіку.

По-перше, термін окупності. Для комерційної нерухомості він у середньому становить 7–10 років, тоді як для квартир — 12–14 років і більше.

По-друге, витрати на ремонт. У комерційних об'єктах часто саме орендар або оператор адаптує приміщення під себе. Це суттєво зменшує стартові вкладення власника.

По-третє, стабільність доходу. Приміщення в заселеному ЖК з локальним трафіком — під магазин, пекарню, аптеку чи клініку — майже завжди має попит. Якщо один орендар виходить, на його місце швидко знаходиться інший.

Окрема категорія — великі мережеві орендарі: супермаркети, системні торгові оператори, які орендують 1–2 тис. кв. м і платять $15–20 за кв. м. За такої економіки комерційний лот часто виглядає вигіднішим за квартиру в тому ж проєкті.

Навіть під час просідань комерція тримається

Показовий момент — січень 2025 року. Через обстріли та проблеми з інфраструктурою ринок житлової нерухомості фактично зупинився: угоди відбувалися переважно за державними програмами, а продажі за "живі" кошти становили лише 10–30% від запланованого. Водночас запити на комерційні приміщення — з орендарями або у вдалих локаціях — залишалися. Професійні інвестори продовжували шукати такі об'єкти й укладати угоди.

В умовах війни та обмеженого горизонту планування комерційна нерухомість стала для інвесторів більш прогнозованим вибором. Коротший термін окупності, менші стартові витрати та стабільний попит роблять цей сегмент привабливішим за житлові інвестиції. Ця тенденція триватиме, поки житло залишатиметься товаром для реальних користувачів, а не спекулятивним активом.