Жилье в ипотеку — какой доход нужен в 2025 году

Ипотека в Украине за последние годы трансформировалась из элитного инструмента в доступный социальный механизм, по крайней мере на бумаге. Государственная программа "єОселя" частично изменила правила игры: теперь главная проблема — не ставка, а соответствие критериям, среди которых стабильный доход играет ключевую роль.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, сколько же надо зарабатывать, чтобы получить шанс на ипотечное финансирование в 2025 году.

Программа "єОселя": кто проходит, а кто остается за бортом

После начала полномасштабной войны правительство сделало ставку на поддержку ипотечного кредитования через государственные банки. Программа "єОселя" позволяет отдельным категориям граждан (военным, медицинским работникам, ученым, учителям, переселенцам) получать ипотеку под фиксированную ставку 3-7% годовых.

Однако не все банки участвуют в программе, а не все граждане попадают в ее целевую аудиторию. Для них остается рынок "обычной" ипотеки со ставками 15-18%, где требования к доходу выше, а риски — серьезнее.

DSTI: главный коэффициент, который проверяет ваши финансы

В 2025 году банки оценивают не только сумму дохода, а прежде всего соотношение расходов на обслуживание долга к доходам заемщика — показатель DSTI (Debt-Service-to-Income).

По данным Национального банка, средний уровень DSTI сейчас составляет 32%. Это означает, что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать треть официального дохода. Если вы платите 10 тыс. грн в месяц — докажите, что зарабатываете не менее 31-32 тыс. грн.

Ориентировочно:

• при доходе 20 тыс. грн — платеж не должен превышать около 6,5 тыс. грн;
• при доходе 30 тыс. грн — до 9,6 тыс. грн;
• при доходе 40 тыс. грн — до 12,8 тыс. грн.

LTV: сколько даст банк и сколько придется иметь своих средств

Еще один критический параметр — LTV (Loan-to-Value), который отражает, какую долю стоимости недвижимости покрывает кредит. Максимально разрешенное значение в Украине — 80%. То есть для покупки квартиры стоимостью 1 млн грн банк выдаст до 800 тыс. грн, а остальное вы должны внести самостоятельно.

Этот барьер защищает банк в случае неплатежеспособности клиента, но одновременно заставляет потенциального заемщика иметь существенный авансовый платеж — не менее 20% от стоимости жилья.

Кому банки охотно дают ипотеку

В 2025 году банки обращают внимание не только на сумму дохода, но и на стабильность занятости, стаж работы, кредитную историю. Преимущество имеют:

• работники бюджетной сферы;
• военные;
• ИТ-специалисты и представители высокотехнологичных отраслей;
• заемщики с официальной "белой" зарплатой.

Для работников с неофициальным доходом или фрилансеров ситуация сложнее: банки могут не учитывать доход без подтверждения источника, или предложат более высокую ставку и более низкую сумму кредитования.

Доход, с которым реально получить ипотеку в 2025 году

В нынешних условиях, чтобы претендовать на квартиру стоимостью 1 млн грн в рамках программы "єОселя" с ежемесячным платежом около 9-10 тыс. грн, нужен доход не менее 30-32 тыс. грн. Это уровень, которого реально достичь в крупных городах или для работников госсектора со стажем.

Для "рыночной" ипотеки с более высокими ставками (например, под 17%) сумма платежей существенно возрастает. В этом случае ежемесячное погашение может достигать 16-18 тыс. грн, а соответственно доход должен быть не менее 50-60 тыс. грн.

В каждом случае банк проводит индивидуальную оценку платежеспособности, поэтому доход в 40 тыс. грн не гарантирует ипотеку, если вы имеете другие кредиты или большое количество иждивенцев.

Что еще нужно знать украинцам

Война принесла финансовые трудности, что затрудняет своевременную выплату ипотеки для многих граждан. В связи с этим, возникает вопрос о возможности взыскания жилья банками или микрофинансовыми организациями при наличии долга. Украинское законодательство предусматривает такую возможность, но одновременно устанавливает определенные ограничения и условия, направленные на защиту прав должников.

Также отметим, что только четверть из более 350 жилых комплексов, которые сейчас возводятся в крупных городах Украины (Киев, Львов, Одесса, Днепр, Ужгород), предлагают рассрочку платежей на срок от трех лет. Большинство застройщиков предоставляют финансовую отсрочку только на 1-2 года, а треть ограничивается периодом от полугода до полутора.