Закон разрешил — кто может не платить налоги при продаже жилья

Продажа недвижимости всегда вызывает вопросы относительно налогов. Нужно ли платить государству проценты с полученной суммы? В 2025 году действуют четкие условия, когда продавец может избежать налогообложения.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, когда налоги не начисляются, как работает льгота при наследстве и какие нюансы стоит учесть, чтобы не попасть в ловушку налогообложения.

Условия, при которых налогов нет вообще

В 2025 году продажа недвижимости в может быть освобождена от налогов, если соблюсти определенные условия, определенные Налоговым кодексом Украины (НКУ). Эти правила позволяют избежать уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и военного сбора (ВС), которые вместе могут составлять до 10% от стоимости сделки.

Чтобы доход от продажи недвижимости не облагался налогом, нужно выполнить три ключевых условия:

1. Недвижимость должна находиться в собственности продавца более трех лет. Этот срок отсчитывается от даты регистрации права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ГРРПН). Исключение — имущество, полученное в наследство, где трехлетний срок не применяется.
2. Первая продажа недвижимости в течение календарного года. Даже если вы продаете разные объекты (например, квартиру и гараж), вторая продажа в году уже подлежит налогообложению.
3. Недвижимость не должна использоваться в предпринимательской деятельности. Например, для сдачи в аренду с коммерческой целью.

Если все эти условия выполнены, то ставка НДФЛ составляет 0%, а военный сбор также не начисляется, поскольку, согласно п. 172.10 НКУ, объекты, освобожденные от НДФЛ, автоматически не облагаются ВС. Например, если вы владеете квартирой четыре года и продаёте ее впервые за год, налоги не уплачиваются, независимо от суммы сделки.

Когда налоги уплачиваются — даже частично

Если хотя бы одно из условий освобождения не выполнено — автоматически возникает налоговое обязательство:

• НДФЛ — 5%;
• военный сбор — 5%.

Общая ставка — 10% от оценочной или договорной стоимости (берется большая из двух).

Это может быть, например, если:

• продана уже вторая квартира за год;
• имущество было в собственности менее 3 лет (кроме наследства);
• квартира была в бизнес-целях (например, сдавалась в аренду официально через ФЛП).

Наследство — отдельная история

Наследство добавляет свои особенности к правилам налогообложения.

Наследство от ближайших родственников

Продажа жилья, полученного в наследство от родителей, детей или супругов, освобождается от налогообложения:

• НДФЛ = 0% при получении наследства (п. 174.2.1 НКУ);
• НДФЛ = 0% и ВС = 0% при продаже (если это первая продажа в году).

Трехлетний срок владения к наследственному имуществу не применяется. То есть квартиру можно продать сразу после оформления наследства — и не платить налоги.

Наследство от других родственников или посторонних лиц

Если же наследство получено от родственников второй очереди (братья, сестры, бабушки, дедушки) или от посторонних лиц, ситуация другая, отмечают эксперты юридической компании Brovar Just. При получении такого наследства уплачивается НДФЛ в размере 5% и военный сбор — 5%.

Однако при последующей продаже этой недвижимости налоги не начисляются, если это первая продажа в году. Если вторая и последующие в году, то уплачивается 10% общего налога.

Например, вы унаследовали квартиру от сестры, уплатили 10% налогов при оформлении наследства, а затем продали ее в рамках первой продажи за год. В этом случае НДФЛ и ВС при продаже будут нулевыми.

Юридические доказательства: что нужно иметь

Чтобы подтвердить право на льготу, нужны документы:

• договор приобретения имущества (покупки, наследования и т. п.);
• выписка из Государственного реестра вещных прав.

Эти документы подтверждают дату приобретения имущества, без которой не определить — три года прошло или нет.

Другие важные моменты

1. Если наследство — от нескольких лиц разной степени родства, налоги считаются на весь объект как один, без разделения.
2. Цена в договоре — не главное. Если указана сумма нулевая, но продавец имеет право на льготу — налог не начисляется.
3. Льготы не зависят от цены. Даже дорогая квартира может быть продана без налогов — если соблюдены условия.

Что еще стоит знать украинцам

Покупка недвижимости в 2025 году выходит за рамки только стоимости квадратных метров, ведь дополнительные обязательные платежи существенно влияют на конечную сумму сделки. Независимо от того, кто покупает жилье — физическое лицо, компания или иностранец — необходимо учитывать новые налоговые нормы, государственные сборы и нотариальные расходы, которые являются обязательными для всех.

Также мы рассказывали, что сдача жилья в аренду не является добровольным выбором по уплате налогов, а обязанностью перед государством. В 2025 году фискальные правила ужесточаются, а контроль за теневой арендой становится жестче, поэтому готовьтесь отчитываться о своих доходах от сдачи недвижимости.