Застройщик остановил работы — что делать покупателям квартир

Покупка квартиры на этапе строительства — это всегда риск. Но в момент подписания договора большинство инвесторов не ожидает, что мечта о новом жилье может растянуться на годы. Затягивание сдачи новостройки — ситуация болезненная, но не безвыходная. В Украине появляется все больше механизмов, которые позволяют инвесторам защищать свои интересы — даже если застройщик исчез или категорически отказывается выполнять обязательства.

Первое, что стоит сделать инвестору — выяснить причины задержки. Это позволит понять, с кем и как лучше вести диалог, отмечают в КН "РИЕЛ".

Среди основных причин простоя:

• финансовые трудности застройщика, в частности отсутствие кредитования или потеря инвесторов;
• проблемы с землей — например, отмена договора аренды или смена собственника участка;
• юридические препятствия, связанные с разрешительной документацией или судебными спорами;
• недобросовестность компании, которая намеревалась продать как можно больше квартир, не планируя достраивать объект.

Если строительство "заморожено" из-за недостатка средств, застройщики иногда используют средства из других проектов, чтобы поддержать текущий. Такая "ротация бюджета" — рискованный шаг, который затягивает завершение сразу нескольких объектов.

Стоит ли сразу бежать в суд

Если вы видите задержки, попробуйте начать с переговоров. Часто застройщик готов пойти на контакт и предоставить официальное разъяснение причин. В этом случае лучше объединиться с другими инвесторами — вместе легче влиять на ход событий.

Если же строительная компания избегает встреч, не отвечает на запросы или не озвучивает никаких реальных планов завершения объекта — это сигнал о серьезной проблеме. Именно тогда стоит готовить юридическую стратегию.

Юридические варианты: три сценария

В зависимости от того, как ведет себя застройщик, существует несколько вариантов действий:

1. Добровольное расторжение договора. Если компания соглашается расторгнуть соглашение и вернуть средства — нужно письменно зафиксировать сроки, суммы и условия возврата. Но эта ситуация — скорее исключение, чем правило.
2. Частичный возврат средств. Иногда компания предлагает лишь частичную компенсацию. Если это не устраивает инвестора, стоит подать письменное требование о возврате полной суммы. В случае отказа — обращаться в суд.
3. Отказ в возврате средств. Если застройщик отказывается расторгать договор, следует:

• отправить заказное письмо с требованием расторгнуть соглашение;
• получить письменный ответ;
• собрать документы (договор, переписку, платежки) и обратиться в суд.

Если суд вынесет решение в пользу инвестора, но застройщик не выполнит его - подается новый иск о компенсации убытков и морального вреда.

Кто еще может помочь инвесторам

Кроме судов, в Украине действуют и другие механизмы защиты прав инвесторов:

• Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАМ). Ее специалисты имеют полномочия влиять на застройщиков — в частности, проверять соблюдение разрешительных процедур.
• Местные органы власти. Если застройщик получал земельный участок через горсовет, он также может вмешаться в ситуацию. Иногда чиновники создают специальные комиссии для мониторинга проблемных объектов.
• Антикризисные объединения инвесторов. Это общественные инициативы, которые помогают юридически грамотно действовать и координировать действия пострадавших.

Как избежать риска в будущем

Перед подписанием соглашения стоит:

• проверить репутацию компании;
• убедиться, что документы на землю оформлены надлежащим образом;
• выяснить, есть ли разрешение на строительство и финансовая отчетность;
• узнать, зарегистрирован ли объект в реестре ГИАМ;
• проверить, имеет ли застройщик положительный опыт завершения похожих проектов.

Как сообщалось, рынок жилой недвижимости Украины демонстрирует уверенный рост. За первые три месяца года введено в эксплуатацию 28 432 новые квартиры, что на 3 тысячи больше, чем за аналогичный период прошлого года. Примечательно, что почти треть этого нового жилья приходится на частные дома, свидетельствуя о значительном вкладе индивидуального строительства в общий объем.

Также мы сообщали, что рынок жилья стоит на пороге значительных изменений из-за новых законодательных инициатив от Министерства развития общин и территорий. Предложенный законопроект потребует от застройщиков возведения детских садов в жилых комплексах еще до сдачи основных жилых объектов в эксплуатацию.