Забудовник зупинив роботи — що робити покупцям квартир

Покупка квартири на етапі будівництва — це завжди ризик. Але в момент підписання договору більшість інвесторів не очікує, що мрія про нове житло може розтягнутися на роки. Затягування здачі новобудови — ситуація болюча, але не безвихідна. В Україні з’являється все більше механізмів, які дозволяють інвесторам захищати свої інтереси — навіть якщо забудовник зник або категорично відмовляється виконувати зобов'язання.

Перше, що варто зробити інвестору — з'ясувати причини затримки. Це дозволить зрозуміти, з ким і як краще вести діалог, наголошують у КН "РІЕЛ". 

Серед основних причин простою:

• фінансові труднощі забудовника, зокрема відсутність кредитування чи втрата інвесторів;
• проблеми із землею — наприклад, скасування договору оренди або зміна власника ділянки;
• юридичні перешкоди, пов’язані з дозвільною документацією чи судовими спорами;
• недобросовісність компанії, яка мала намір продати якомога більше квартир, не плануючи добудовувати об’єкт.

Якщо будівництво "заморожене" через нестачу коштів, забудовники іноді використовують кошти з інших проєктів, аби підтримати поточний. Така "ротація бюджету" — ризикований крок, що затягує завершення одразу кількох об’єктів.

Чи варто одразу бігти до суду

Якщо ви бачите затримки, спробуйте почати з переговорів. Часто забудовник готовий піти на контакт і надати офіційне роз’яснення щодо причин. У цьому разі краще об'єднатися з іншими інвесторами — разом легше впливати на хід подій.

Якщо ж будівельна компанія уникає зустрічей, не відповідає на запити або не озвучує ніяких реальних планів завершення об’єкта — це сигнал про серйозну проблему. Саме тоді варто готувати юридичну стратегію.

Юридичні варіанти: три сценарії

Залежно від того, як поводиться забудовник, існує кілька варіантів дій:

1. Добровільне розірвання договору. Якщо компанія погоджується розірвати угоду та повернути кошти — потрібно письмово зафіксувати строки, суми й умови повернення. Але ця ситуація — радше виняток, ніж правило.
2. Часткове повернення коштів. Іноді компанія пропонує лише часткову компенсацію. Якщо це не влаштовує інвестора, варто подати письмову вимогу про повернення повної суми. У разі відмови — звертатися до суду.
3. Відмова у поверненні коштів. Якщо забудовник відмовляється розривати договір, слід:

• надіслати рекомендований лист із вимогою розірвати угоду;
• отримати письмову відповідь;
• зібрати документи (договір, листування, платіжки) і звернутися до суду.

Якщо суд винесе рішення на користь інвестора, але забудовник не виконає його — подається новий позов про компенсацію збитків і моральної шкоди.

Хто ще може допомогти інвесторам

Крім судів, в Україні діють й інші механізми захисту прав інвесторів:

• Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ). Її спеціалісти мають повноваження впливати на забудовників — зокрема, перевіряти дотримання дозвільних процедур.
• Місцеві органи влади. Якщо забудовник отримував земельну ділянку через міськраду, вона також може втрутитися в ситуацію. Іноді чиновники створюють спеціальні комісії для моніторингу проблемних об'єктів.
• Антикризові об'єднання інвесторів. Це громадські ініціативи, які допомагають юридично грамотно діяти й координувати дії постраждалих.

Як уникнути ризику в майбутньому

Перед підписанням угоди варто:

• перевірити репутацію компанії;
• переконатися, що документи на землю оформлені належним чином;
• з’ясувати, чи є дозвіл на будівництво та фінансова звітність;
• дізнатися, чи об’єкт зареєстрований у реєстрі ДІАМ;
• перевірити, чи має забудовник позитивний досвід завершення схожих проєктів.

Як повідомлялось, зараз ринок житлової нерухомості України демонструє впевнене зростання. За перші три місяці року введено в експлуатацію 28 432 нові квартири, що на 3 тисячі більше, ніж за аналогічний період минулого року. Примітно, що майже третина цього нового житла припадає на приватні будинки, свідчачи про значний внесок індивідуального будівництва у загальний обсяг.

Також ми повідомляли, що ринок житла стоїть на порозі значних змін через нові законодавчі ініціативи від Міністерства розвитку громад і територій. Запропонований законопроєкт вимагатиме від забудовників зведення дитячих садочків у житлових комплексах ще до здачі основних житлових об'єктів в експлуатацію.