Выселить должника — как законно избавиться от арендатора

Проблема неплатежеспособных арендаторов, которые отказываются покидать помещение, является одной из самых распространенных в сфере аренды жилья в Украине. Такие ситуации создают не только финансовые потери для владельцев, но и правовые вызовы. Самостоятельные действия могут иметь правовые последствия, поэтому важно действовать в рамках закона.

Аренда жилья в Украине регулируется Гражданским кодексом, в частности статьей 815, которая четко определяет обязанности арендатора. Согласно законодательству, арендатор обязан своевременно платить арендную плату и оплачивать коммунальные услуги (если это предусмотрено договором).

Нарушение этих условий, например, систематическая неуплата аренды или коммунальных платежей, является основанием для расторжения договора. Однако нередко арендаторы не только накапливают долги, но и отказываются покидать помещение.

"Такое поведение арендатора прямо нарушает нормы гражданского законодательства Украины", — отмечает юрист Ирина Степаненко в комментарии "РБК-Украина".

Отсутствие договора: ловушка для владельца

Если договор аренды не заключен письменно, доказать факт договоренностей становится сложно. По словам юриста, суд вряд ли станет на сторону собственника без документального подтверждения обязательств.

"В то же время, если между сторонами заключен договор найма, ситуацию можно решить в рамках правового поля, используя предусмотренные законом механизмы защиты прав арендодателя", — объясняет Степаненко.

Порядок действий: как выселить должника через суд

Если арендатор не платит шесть месяцев и более, или нарушает условия краткосрочного найма (дважды и более), собственник имеет право:

1. Отправить письменное требование с предложением оплатить долг или освободить помещение.
2. В случае отсутствия реакции — подать иск в суд:

• о взыскании задолженности;
• о расторжении договора;
• о выселении без предоставления другого жилья.

Иск подается по месту нахождения квартиры.

"Судебное разбирательство длится от нескольких недель до нескольких месяцев. Еще столько же времени может занять исполнительное производство — в зависимости от активности должника и нагрузки исполнителей", — отмечает Степаненко.

Что будет после решения суда

Если суд удовлетворяет требования собственника, но должник продолжает отказываться выезжать, дело переходит в государственную исполнительную службу. Принудительное выселение осуществляется с участием государственного исполнителя, полиции и двух понятых.

Составляется акт исполнения, и только после этого должника могут выселить из помещения силой. Это сложная процедура, но она законна.

"Владельцу жилья запрещено самовольно выселять арендатора, менять замки, отключать коммунальные услуги или выносить вещи квартиранта без его согласия. Такие действия могут быть расценены как самоуправство или даже как нарушение неприкосновенности жилья", — предостерегает Степаненко.

Как защитить себя в будущем: советы юриста

Чтобы избежать подобных ситуаций, юрист советует:

• заключать письменный договор с подробным описанием условий, сроков, обязанностей и санкций;
• не занижать арендную плату в договоре, потому что в суде можно требовать только зафиксированную сумму;
• устанавливать денежный залог как гарантию покрытия убытков;
• проверять потенциальных арендаторов (через соцсети, рекомендации, документы);
• фиксировать состояние жилья и переданное имущество (фото, акты приема-передачи).

"Право собственника защищено законом. В случае нарушения договора со стороны арендатора, собственник имеет вполне законные механизмы воздействия — через суд и исполнительную службу", — подытожила Степаненко.

Что еще стоит знать украинцам

Договор аренды жилья — это не просто бумажка, а юридически обязывающий документ, устанавливающий права и обязанности арендодателя и арендатора. Однако жизненные обстоятельства часто меняются, и арендатор может быть вынужден досрочно покинуть помещение. В таких случаях важно понимать, как правильно и безболезненно расторгнуть соглашение.

Также в Украине готовится масштабная реформа, которая должна существенно изменить рынок аренды жилья. Из-за войны, значительного перемещения людей и экономической нестабильности, Верховная Рада и соответствующие министерства активно работают над обновлением жилищной политики. Главная цель — детенизация рынка благодаря налоговым льготам для арендодателей.