От бетона до кадров — как война изменила строительство в Украине

Полномасштабная война изменила не только рынок недвижимости, но и само понятие себестоимости строительства. За почти три года она выросла на 90-115%, в зависимости от класса жилья, и растет дальше. Впрочем, ключевой фактор — не только цены на материалы, а глубокий дефицит кадров.

По данным группы компаний DIM, одним из ключевых факторов роста себестоимости стала критическая нехватка рабочей силы. Сейчас на строительных площадках работает лишь 40-50% работников по сравнению с довоенным уровнем.

"Сегодня на строительстве работает лишь 40-50% работников от довоенного уровня. Часть выехала, часть служит в ВСУ. Не хватает квалифицированных сварщиков, крановщиков, высотников, операторов спецтехники — но даже обычных разнорабочих уже не хватает", — комментирует директор по строительству группы компаний DIM Владимир Жигман.

Чтобы компенсировать дефицит, компании вынуждены повышать зарплаты, привлекать подрядчиков из других регионов или даже нанимать работников из-за рубежа. Это приводит к росту расходов: только за 2024 год себестоимость в сегменте комфорт плюс выросла на 17%, достигнув 850-1 000 долл. за квадратный метр.

Подорожание материалов: от бетона до стекла

Цены на строительные материалы выросли в среднем на 40-60% с февраля 2022 года. Больше всего подорожали:

• бетон: рост цен на 50% из-за подорожания топлива, логистические трудности и сокращение производственных мощностей до 30-40% от довоенного уровня;
• гипсокартон: цены выросли на 35-45% из-за подорожания сырья (гипса) и энергоносителей;
• штукатурка: рост на 30-40%, обусловленный повышением цен на цемент и наполнители;
• плитка: подорожала на 50-60% из-за импортозависимости, роста логистических затрат и энергоресурсов.

Отдельно стоит упомянуть о фасадах. В проектах класса "комфорт" используют "мокрый фасад", в бизнес-сегменте — дорогие керамогранитные системы или натуральный камень. В 2024 году цена фасадных решений выросла на 25-40%.

Импортная зависимость: неизбежная реальность

Доля импортных материалов в жилищном строительстве в Украине выросла с 12-14% в 2021 году до почти 25% в 2024-м. Девелоперы признаются: полностью избежать импорта невозможно. Лифты, вентиляционные системы, электрооборудование — ключевые элементы, которые завозят из-за рубежа.

"Добавьте к этому логистику, валютный курс и риски - имеем ответы на вопросы восходящей динамики", — отмечает Жигман.

Инженерные решения: смена приоритетов

Изменились и подходы к отоплению. Если в 2022-2023 годах популярность приобрели электрокотлы, то сейчас их активно заменяют на газовые системы. Причины — подорожание электрооборудования, сбои в энергосистеме, и — как следствие — частые аварийные и стабилизационные отключения.

Адаптация девелоперов: эффективность как ключ к выживанию

В 2025 году рост себестоимости стал новой нормой для рынка. Девелоперы вынуждены искать баланс между качеством, темпами строительства и прибыльностью. Ключевыми стратегиями становятся:

• оптимизация проектов. Разумное проектирование, которое минимизирует затраты без потери качества;
• прогнозирование рисков. Учет логистических и валютных колебаний на этапе планирования;
• прозрачная коммуникация. Честное информирование покупателей о причинах роста цен.

"Рост себестоимости стал новой нормой. Вопрос уже не в том, будет ли дороже, а в том, как оставаться конкурентными, не теряя качество и темп. Это совсем другая игра, чем была в 2021-м", — комментирует младший партнер группы компаний DIM Арсений Насиковский.

Насиковский подчеркивает, что в 2025 году будут выигрывать не самые большие, а самые эффективные компании. Гибкость в проектировании, системная работа с подрядчиками и прогнозирование рисков становятся конкурентными преимуществами.

Что ждет рынок в 2025 году

Себестоимость строительства продолжит расти, хотя темпы могут замедлиться при условии стабилизации логистики и энергорынка. Девелоперы делают ставку на технологические инновации, локализацию производства материалов и повышение квалификации кадров.

В то же время покупатели становятся более требовательными, отдавая предпочтение проектам с прозрачной ценовой политикой и энергоэффективными решениями.

Рынок недвижимости Украины входит в новую фазу, где выживание зависит от адаптивности и стратегического мышления.

"Рынок входит в фазу, где выигрывают не самые большие — а самые эффективные", — констатирует Насиковский.

Как сообщалось, в прошлом году рынок жилой недвижимости Украины продемонстрировал значительный рост, ведь общая площадь введенного в эксплуатацию жилья увеличилась на 32%, достигнув 9,8 млн кв. м. Такой подъем стал возможным благодаря сочетанию государственных программ, внутренней миграции населения и способности застройщиков приспосабливаться к новым условиям.

Также мы рассказывали, что война внесла коррективы в обыденность миллионов украинцев, однако стремление к комфортному жилью осталось неизменным. Несмотря на сложную ситуацию, значительная часть покупателей продолжает вкладывать средства в новые дома. При этом на первичном рынке Киева четко доминирует спрос на квартиры с европейской планировкой, что составляет более половины от общего количества.