Ліміти в нерухомості — скільки квартир можна оформити на особу

Питання володіння нерухомістю в Україні залишається актуальним як для інвесторів, так і для звичайних громадян. Чи є обмеження на кількість квартир, які може мати одна людина та як правильно оформити угоди, щоб уникнути проблем? У практичній площині власник багатьох об’єктів стикається з рядом викликів, зокрема: оподаткуванням, утриманням майна, правовими ризиками та обмеженнями через обтяження або спільну власність.

Як зазначають фахівці юридичної компанії "Правова допомога", у 2025 році в Україні юридичних обмежень на кількість квартир, якими може володіти одна особа, не існує. Конституція та Цивільний кодекс гарантують право приватної власності на нерухомість.

Громадянин може офіційно купити та зареєструвати як одну, так і двадцять квартир — жодних формальних бар’єрів держава не встановлює, якщо нерухомість придбана законно. Це стосується як фізичних осіб — резидентів, так і іноземців, які мають право купувати житлову та комерційну нерухомість в Україні.

Які обмеження можуть завадити 

Хоча формальних обмежень на кількість квартир немає, проте є певні юридичні та фінансові аспекти, які можуть впливати на володіння чи розпорядження майном:

• Арешти та обтяження. Якщо квартира є предметом застави, на неї може бути накладено арешт. У такому разі неможливо проводити будь-які правочини — продаж, дарування, передача в іпотеку тощо.
• Спільна власність. Продаж або передача у спадщину квартири, що належить декільком співвласникам, потребує їхньої письмової згоди. Без цього — жодних угод.
• Податкові наслідки. З 2025 року в Україні підвищено військовий збір до 5%, що особливо відчутно для осіб, які регулярно продають квартири. Якщо власник реалізовує більше однієї квартири на рік, державі доведеться сплатити ПДФО (18%), військовий збір (5%) і пенсійний внесок (1%).
• Охоронні зони. Якщо квартира розташована в історичному будинку, власник зобов’язаний отримувати дозвіл на будь-які реконструкційні чи ремонтні роботи.

Чому оформлюють нерухомість на родичів або "номіналів"

Оскільки кількість квартир не обмежена, деякі інвестори обирають альтернативні варіанти — оформлення об’єктів на родичів або довірених осіб. Основні причини:

• уникнення надмірного оподаткування при продажі;
• спрощення передачі спадщини;
• зменшення ризиків у разі конфіскацій, арештів або судових позовів;
• доступ до пільг (наприклад, у разі продажу єдиного житла).

Але подібні рішення мають і ризики: втрату контролю над майном, податкові перевірки та можливість оскарження угод у суді.

Як правильно оформити багатоквартирне володіння 

Якщо ви плануєте інвестувати у декілька квартир, ось ключові поради:

• Юридична перевірка кожної квартири. Звертайтесь до нотаріуса або юриста перед покупкою. Перевіряйте державний реєстр речових прав, чи немає арештів, судових спорів або заборгованостей.
• Оцінка нерухомості. Перед кожною угодою обов’язкова незалежна оцінка. Вона впливає на обчислення податків і має бути проведена сертифікованим експертом.
• Податкове планування. Якщо ви плануєте подальший продаж, розрахуйте потенційні податки. Можливо, вигідніше почекати 3 роки з моменту придбання — тоді продаж не оподатковується. Окрім податків, враховуйте комісію рієлтора (3-5% від вартості), послуги нотаріуса (0,5-1% вартості) та реєстраційні платежі.
• Документи до угоди. Підготуйте технічний паспорт, свідоцтво про право власності, квитанції про оплату комунальних послуг і податків, оцінку.
• Договори лише через нотаріуса. Угода про купівлю-продаж повинна бути завірена нотаріально, інакше вона не матиме юридичної сили.

Як повідомлялось, в умовах війни та значної міграції, продаж квартири для багатьох українців є актуальним питанням. Однак, ця задача може ускладнитися, якщо необхідні документи на житло втрачені. Хоча ситуація може здаватися безвихідною, насправді існують законні шляхи вирішення цієї проблеми навіть за таких обставин.

Також війна докорінно змінила пріоритети українців у виборі житла. Тепер колишні уявлення про престижність чи раціональність втратили свою актуальність. Натомість, основними рушіями попиту стали страх, необхідність автономії та прагнення до безпеки й комфорту.