В одной из стран Европы дешевеют квартиры — что случилось

Рынок вторичной недвижимости в Польше демонстрирует неожиданную тенденцию: цены на квартиры падают в большинстве крупных городов. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке снизилась на 2,4% по сравнению с маем 2024 года. Это снижение зафиксировано в 11 городах, и только Лодзь выбивается из общей картины, показав незначительный рост цен на 0,4%.

По данным аналитической группы Morizon-Gratka, которая исследовала ситуацию в 12 крупнейших городах страны, наиболее заметное снижение цен зафиксировано в Кракове — городе, который традиционно считался одним из самых дорогих для покупки жилья после Варшавы. За год цены на вторичном рынке здесь упали на 5,1%, пишет inPoland.net. Например, квартира площадью 50 квадратных метров в Кракове стоит в среднем на 40 тысяч злотых дешевле, чем в 2024 году. Это примерно 10 тысяч долларов экономии для покупателей.

Люблин и Ольштын также демонстрируют значительное снижение — 4,1% и 3,6% соответственно. В этих городах покупатели могут рассчитывать на скидки, особенно если умеют торговаться. Так, в Люблине средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке в 2024 году составляла 9 278 злотых, а в 2025 году она снизилась до примерно 8 900 злотых. В пересчете на гривны это падение с 66 500 до 63 800 гривен за квадратный метр.

Почему падают цены

Увеличение предложения на рынке

Одной из главных причин снижения цен является рост количества объявлений о продаже квартир. По данным аналитиков, в 2025 году на вторичном рынке появилось значительно больше предложений, чем в предыдущие годы. Это связано с несколькими факторами:

1. Кредитные каникулы и экономическая ситуация. В 2023 году в Польше действовала программа кредитных каникул, которая позволяла владельцам ипотек временно приостанавливать выплаты. После завершения программы некоторые владельцы, которые не могли справиться с кредитной нагрузкой из-за роста процентных ставок, решили продать недвижимость.
2. Макроэкономические изменения. Несмотря на прогнозируемый рост ВВП Польши на 3,5% в 2025 году, инфляция и повышение стоимости жизни заставляют владельцев снижать цены, чтобы быстрее продать квартиры.

Инфляция и торг

Инфляция, которая обесценивает деньги, также влияет на рынок недвижимости. Даже номинальное снижение цен на 2-5% в сочетании с инфляцией делает покупку более выгодной.

К тому же, торг на вторичном рынке в Польше — привычная практика. По данным экспертов, покупатели могут получить скидку в среднем на 7-8% от начальной цены, что дополнительно снижает реальную стоимость жилья.

Улучшение условий ипотечного кредитования

Хотя ипотечные ставки в Польше остаются относительно высокими, в 2025 году банки начали предлагать немного более выгодные условия для иностранцев, в частности украинцев. Это оживило спрос, ведь доступные кредиты позволяют большему количеству людей рассматривать покупку жилья.

Рост спроса, в свою очередь, частично компенсирует снижение цен, но продавцы все равно вынуждены снижать цены, чтобы конкурировать.

Спрос вернулся: как реагирует рынок

Падение цен, пусть и небольшое, оживило рынок. Покупатели, которые ранее откладывали покупку из-за высоких цен, начали активнее интересоваться предложениями. Особенно это касается иностранцев, в частности украинцев, которые ищут доступное жилье в Польше. По данным портала Nieruchomosci-online.pl, количество сделок на вторичном рынке выросло на 5-7% в первой половине 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Программа MDM (Mieszkanie dla Młodych), которая компенсирует часть расходов на первое жилье при условии легального проживания и уплаты налогов в Польше, также способствует росту спроса. Это особенно актуально для молодых семей и мигрантов.

Что дальше: снижение будет продолжаться или это временное явление

Продолжится ли снижение цен? Эксперты считают, что в ближайшие месяцы рынок будет оставаться относительно стабильным. Однако есть несколько сценариев:

1. Дальнейшее снижение. Если предложение на вторичном рынке продолжит расти, а спрос не будет успевать за ним, цены могут снизиться еще на 1-2% до конца 2025 года.
2. Стабилизация. Оживление спроса, особенно среди иностранных покупателей, может остановить падение цен. Лодзь, например, уже демонстрирует стабильность.
3. Рост. В случае значительного улучшения экономической ситуации (например, снижение инфляции или процентных ставок) цены могут начать расти, как это было в 2023-2024 годах.

Как сообщалось, Варшава и Краков остаются лидерами по инвестициям в польскую недвижимость. Варшава привлекает благодаря экономическим возможностям, а Краков — своим богатым культурным наследием и постоянным туристическим потоком.

Также мы рассказывали, что Польша превратилась в центр притяжения для зарубежных инвесторов в недвижимость, и украинцы стали лидерами среди покупателей в прошлом году. Зафиксировано рекордные 17 330 сделок купли-продажи на общую площадь более миллиона квадратных метров, что свидетельствует о чрезвычайном спросе. Хотя рост интереса украинцев к польской недвижимости не является новостью, его масштабы поражают даже специалистов.