Содержание или купля-продажа жилья — как сделать правильный выбор

Договор пожизненного содержания и договор купли-продажи недвижимости — это два разных юридических инструмента, которые часто путают, когда речь идет о передаче имущества. Хотя оба договора касаются недвижимости и подлежат нотариальному удостоверению, их цели, условия и последствия кардинально отличаются.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, что такое договор пожизненного содержания, как он работает, кому он нужен и в чем его отличие от купли-продажи.

Как работает договор пожизненного содержания на практике

Договор пожизненного содержания — это не только правовой инструмент, но и способ гарантировать себе опеку и заботу в почтенном возрасте. Он заключается в том, что одна сторона (отчуждатель) передает другой (приобретателю) имущество в собственность, а взамен получает уход, финансовую помощь или иное содержание до конца жизни.

По словам адвоката Лилии Лукацкой, этот механизм существенно отличается от дарения или завещания.

"Если я хочу, чтобы за мной ухаживали и чтобы лицо получило имущество только после моей смерти — я заключаю договор пожизненного содержания. Все обязанности и выгоды надо фиксировать письменно и нотариально", — объясняет она.

Этот вид договора часто путают с куплей-продажей. Но сходство только внешнее: передача имущества — не главная цель, а лишь инструмент обеспечения ухода.

В чем суть договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи — это обмен имущества на деньги. Право собственности переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации, и никаких обязанностей по содержанию или уходу покупатель не имеет.

"Дарение или продажа недвижимости — это одномоментная сделка. Смена собственника происходит немедленно, без обязанностей на будущее. У меня было дело, когда мать подарила квартиру дочери, надеясь на уход, но дочь просто ее продала", — рассказывает Лукацкая.

Поэтому если вашей целью является не просто передача собственности, а получение длительного обеспечения, то купля-продажа — не тот путь.

Какое главное отличие между договорами

Несмотря на то, что все договоры — и купли-продажи, и пожизненного содержания — оформляются у нотариуса, их последствия для сторон радикально отличаются.

Купля-продажа:

1. Покупатель получает право распоряжаться имуществом сразу.
2. Продавец не имеет никаких гарантий на уход или поддержку.
3. После подписания договора изменить условия невозможно.

Пожизненное содержание:

1. Приобретатель становится владельцем, но не может продать или передать имущество.
2. Накладывается арест на объект до смерти отчуждателя.
3. В договоре прописывается объем содержания, вплоть до доставки лекарств и питания.

Какие риски есть в договоре купли-продажи для пожилых людей

Когда пожилые люди передают квартиру в рамках договора купли-продажи или дарения, они автоматически теряют любой контроль над имуществом. Это создает серьезные риски злоупотреблений со стороны приобретателей.

"Был случай, когда пожилая женщина согласилась переписать квартиру в обмен на обещания дочери об уходе. Как только договор был подписан, дочь заявила, что выставляет жилье на продажу", — делится Лукацкая.

Именно поэтому юристы советуют: если вы ожидаете не просто передачу жилья, а длительный уход, стоит заключать не договор дарения или продажи, а именно пожизненного содержания.

Почему договор пожизненного содержания без нотариуса не действует

Существует ошибочное мнение, что договоренности об уходе можно оформить "на словах" или даже в письменной форме без нотариуса. Но без нотариального удостоверения договор считается ничтожным.

"Можно договориться хоть о райской жизни, но если договор не заверен нотариально, приобретатель не имеет никаких прав на имущество. Закон этого не признает", — подчеркивает Лукацкая.

Поэтому официальность процедуры — не бюрократия, а ваша защита. Все условия ухода, финансовой помощи, порядка взаимодействия следует подробно излагать в договоре.

Что еще можно прописать в договоре содержания

Этот тип договора является гибким и позволяет включить в себя различные формы обеспечения:

• ежемесячную выплату средств;
• медицинский уход;
• оплату лекарств и коммунальных;
• доставку продуктов;
• уборку или личную помощь.

Все это — на усмотрение сторон, но при условии четкого фиксирования в договоре. Именно такой подход позволяет избежать споров и недоразумений в будущем.

Можно ли расторгнуть договор пожизненного содержания

При наличии существенных нарушений со стороны приобретателя — например, отсутствие ухода или уклонение от выплат — договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Однако в суде нужно доказать систематическое нарушение обязательств, поэтому желательно сохранять квитанции, записи, переписку или свидетелей.

Как выбрать лучший вариант

Договор пожизненного содержания — идеальный вариант для одиноких лиц, которым не на кого надеяться, или хотят самостоятельно выбрать лицо, которое будет за ними ухаживать. Это также вариант для тех, кто хочет контролировать процесс и оставить за собой жилье до самой смерти.

Купля-продажа — подходит в случаях, когда обе стороны не имеют никаких дополнительных ожиданий, кроме обмена имущества на деньги.

Дарение или завещание — это безвозмездная передача, которая не предусматривает взаимных обязательств. Здесь все зависит только от доброй воли получателя.

Как сообщалось, украинцев, чье жилье превышает установленные нормы, продолжает волновать налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Особенно в условиях военного положения актуальным остается вопрос, кто именно может не платить этот налог.

Также мы рассказывали, что рынок недвижимости Украины во втором полугодии 2025 года показывает признаки стабилизации и умеренного роста. Прогнозируется, что до конца года цены на жилье могут вырасти до 10%, с наибольшей активностью спроса в период с августа по октябрь.